アパートの修繕は、オーナーにとって「空室対策」と「資産価値維持」に直結する重要なテーマです。

しかし、いざ修繕が必要になったとき、「どこに依頼すべきか」「修繕費は大家と入居者どちらが負担するのか」といった疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。

結論、依頼先の選択を誤ると、数百万円規模の無駄なコストや、工事品質の低下につながりかねません。

この記事では、2025年最新の情報をもとに、修繕を依頼できる相談先の種類、費用相場、負担区分、トラブル防止のポイント を整理しました。

国土交通省のガイドラインや実例も交えて、オーナーが「失敗しない修繕計画」を立てられるように解説します。

アパート修繕はどこに依頼する？主な4つの相談先

アパート修繕の依頼先は、大きく4種類に分かれます。

それぞれに強みと弱点があり、オーナーが「どの視点を重視するか」で最適解が変わります。

依頼先	依頼しやすさ	費用の抑えやすさ	コメント
建築会社・ハウスメーカー	△	△	新築時の履歴があり相談しやすいが、外注が多く費用は割高になりやすい
管理会社	○	△	普段の管理で不具合を把握しているため声をかけやすいが、提携業者経由で中間コストが発生しやすい
設計事務所・コンサル会社	△	○	公平に見積比較でき費用最適化が可能。ただし報酬が発生するため小規模修繕では割高感も
修繕・リフォーム専門会社	○	◎	直接依頼でマージンを省けるため費用を抑えやすい。ただし会社選びにオーナー側の調査が必要

建築会社・ハウスメーカー

次のような場合には、新築を依頼した「建築会社」「ハウスメーカー」に修繕を相談するのが一般的です。

• 新築アパートに瑕疵が見つかった
• 1～2年の保証期間内に建物や設備に故意ではない損傷ができた

保証期間内の修繕を依頼できるため、アパートオーナーは費用負担をゼロにできます。

（参考：国土交通省「瑕疵担保責任について」）

対して、保証機関や瑕疵担保責任の期間を超えている場合には、他の依頼先を見つけたほうがお得です。

新築施工に強くても「既存建物の修繕ノウハウ」が乏しい場合も多く、修繕を依頼しても下請け会社に外注し、マージンが2割前後加算されることも珍しくありません。

管理会社

管理会社は、日常点検や入居者対応を通じて不具合を早期に把握できる点で優れています。

しかし、管理会社が直接施工するわけではなく、提携の修繕業者へ発注することが多いため、中間コストが発生しやすいのが難点です。さらに、管理会社のスタンスによっても次のような差があります。

• 日常修繕のみで大規模修繕に消極的な会社
• 設計部門を持ち積極的に提案する会社

このように対応力に幅があるため、管理会社に依頼する際には、提案力と修繕実績を必ず確認しましょう。

設計事務所・コンサル会社

設計事務所や修繕コンサルは、第三者的な立場で建物調査・見積もり比較・工事監理を行える点が最大の強みです。

分譲マンションの大規模修繕では標準的な方式であり、工事費の適正化と品質担保を両立できます。

ただし、設計監理の報酬が別途発生するため、工事規模が小さいアパートでは費用対効果が低い点には注意が必要です。実際に1,000万円未満の修繕工事でコンサルを入れると、報酬負担が10％前後を占めてしまい、かえって割高になるケースがあります。

（報酬負担額の参考：設計管理費の適正価格を複数の設計事務所より平均）

【株式会社マーク担当者のコメント】
アパートの修繕工事では、1回当たり1,000万円を超えるケースはほとんどありません。高くとも数百万円規模に収まるケースがあるため、お得意の設計事務所などがない場合には、別の依頼先を選んでおく方が安心です。

修繕・リフォーム専門会社

塗装・防水・外壁補修などを専門とする修繕会社に依頼すれば、実績次第でもっともコストパフォーマンスに優れた工事が可能です。

特に、直接契約であれば中間マージンを省くことができ、費用の透明性も高まります。

ただし、修繕会社の技術や信頼性にはばらつきがあるため、必ず施工実績や口コミを確認し、相見積もりで比較することが必須です。オーナーにとっては「当たり外れ」が大きい分野ですが、成功すれば数百万円単位のコスト削減につながります。

アパート修繕費の相場と費用目安

アパート修繕を検討するときにまず気になるのは「いくらかかるのか」という費用感です。以下に、修繕工事ごとの相場を整理しました。

修繕内容	費用目安（30戸規模）	工事の頻度目安
外壁塗装	約300万〜600万円	10〜15年ごと
屋上防水	約100万〜200万円	10〜12年ごと
共用廊下・階段補修	約50万〜150万円	劣化状況による
鉄部塗装 （手すり・外階段など）	約50万〜100万円	5〜7年ごと
給湯器交換	1台10万〜25万円	7〜10年ごと
エアコン交換	1台7万〜15万円	7〜10年ごと

参考：国土交通省「令和3年 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」 / 「長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）」

アパート修繕費の相場は「建物規模×工事項目」によって幅があり、外壁塗装や防水工事といった大規模修繕では数百万円単位の支出が一般的です。

より詳しく、アパートの修繕費用を知りたい方は、以下の記事でシミュレーションや規模別の費用を解説しています。

アパートの大規模修繕費用はいくら？費用を抑える方法や修繕をしないでいい時期を解説

アパート修繕におすすめの時期・タイミング

アパート修繕は「壊れてから慌てて行う」よりも、計画的に時期を見極めて実施することが重要です。

適切なタイミングを逃すと、劣化が進み修繕費が跳ね上がるだけでなく、入居者の不満や退去につながる可能性もあります。以下に、工事項目ごとの修繕サイクルの目安をまとめました。

修繕項目	実施目安	タイミングのポイント
外壁塗装	10〜15年ごと	色あせ・ひび割れが出始める前に実施すると費用抑制につながる
屋上防水	10〜12年ごと	防水シートの浮き・雨漏り前に対応することが重要
鉄部塗装（階段・手すり等）	5〜7年ごと	サビが広がると補修費用が倍増するため早めの対策が有効
共用部（廊下・階段補修）	劣化状況に応じて	入居者からのクレームが出やすいため早めに修繕
給湯器・エアコン	7〜10年ごと	設備故障＝退去理由になりやすいため寿命前の交換が安心

参考1：国土交通省「令和3年 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」
参考2：主要メーカー製品の耐用年数データより

結論として、アパートの修繕は「耐用年数に応じ、前倒しで行う」ことがベストです。

劣化を放置すると補修工事では済まず、全面改修が必要になるため、費用が数倍に膨れ上がるリスクがあります。したがって、修繕のおすすめタイミングは「耐用年数の目安−1〜2年」を意識し、計画的に進めるようにしましょう。

またアパートの大規模修繕を検討中の方は、以下の記事で解説している周期・期間が参考になります。

アパート・マンションの大規模修繕は何年ごと？【2025年最新版】周期の目安・実態・法的ガイドライン

また、アパートの修繕が2回目以降なら、以下の記事をチェックしてみてください。

【2025年】2回目以降の大規模修繕は費用・トラブルに注意！回数ごとの違いや成功のコツをプロが解説｜アパート・マンション

修繕費は大家か入居者か？負担区分の考え方

アパート修繕では「この修理費は大家が払うべきか、入居者が払うべきか」という問題が発生するケースもあります。

負担区分を誤ると、入居者とのトラブルや裁判に発展するリスクもあるため、国のガイドラインを踏まえて明確に線引きしておくことが重要です。

賃貸の修繕費は誰が持つ？基本ルールを紹介

基本的に、建物や設備の通常の経年劣化や自然損耗は大家（オーナー）の負担となります。

国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」でも、入居者は「善管注意義務」を果たせば、通常の使用で発生する劣化を負担する必要はないと定めています。

（出典：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』）

つまり、修繕費は「経年劣化＝大家」「故意・過失＝入居者」と覚えておくことが基本ルールです。

賃貸アパートの修理はどこまでが大家負担？

大家負担の範囲は、次のような「建物の安全性・住環境を維持するために必要な修繕」と考えるとわかりやすいです。

• 外壁・屋根・屋上防水などの大規模修繕
• 給排水設備の故障
  （水が出ない、排水詰まりなど）
• 共有部の照明・廊下・階段の修繕
• 備え付けの給湯器・エアコンの寿命交換

逆に、入居者の過失や使用方法が原因の場合は大家の負担外になります。

アパート修繕費を退去時に請求できるケース

退去時に入居者へ修繕費を請求できるのは、故意・過失や通常使用の範囲を超えた損耗がある場合です。

• タバコのヤニでクロスが変色
• 子どもの落書きやペットによる床の傷
• 水漏れを放置して床材が腐食

一方で、家具を置いた跡や、日焼けによる畳やクロスの色あせ、建物の耐用年数に伴う劣化などは請求できません。

各部屋内の居住者が起こしたトラブルのみ請求でき、それ以外はオーナー負担になると覚えておきましょう。

アパート修繕費を払えない場合の対応

入居者が修繕費を負担できない場合もあります。その際は、すぐに法的措置を取るのではなく、以下のような柔軟な対応が有効です。

• 分割払いの相談に応じる
• 火災保険・借家人賠償責任保険の利用を検討する
• 裁判所の少額訴訟制度を活用する（費用が小規模なら現実的）

オーナーにとっても「未回収リスクを最小化する交渉姿勢」が大切です。

アパート賃貸設備の修理トラブル事例と注意点

アパート経営では、入居者から「設備が壊れた」「直してくれない」というクレームが寄せられることが多くあります。

これらのトラブルは、対応を誤ると入居者の不満が退去につながり、空室リスクを高めます。ここでは実際によくある設備トラブル事例と、オーナーが押さえておくべき注意点を解説します。

設備・箇所	よくあるトラブル	オーナーの対応ポイント
水回り （給湯器・水道管）	・お湯が出ない ・水漏れ ・排水詰まり	即日対応が基本。管理会社や緊急業者と連携して復旧
空調設備 （エアコン）	・冷暖房が効かない ・異音 ・異臭	使用年数を確認し、寿命前の交換を計画的に実施。ただし入居者が設置したものの場合は対応不要
電気設備 （照明・コンセント）	・点灯しない ・漏電 ・ブレーカー落ち	電気工事士に依頼し、安全性を最優先に修理
共用部 （照明・エントランスドア）	・照明切れ ・ドアの故障	定期点検を行い、早めの修繕で安心感を維持

実際に、国民生活センターには賃貸住宅の原状回復トラブルが年間1万件以上寄せられています。

（出典：国民生活センター「賃貸住宅の原状回復トラブル」）

また、アパートの修繕でもトラブルが発生するケースがあります。

詳しくは以下をチェックしてみてください。

大規模修繕のよくあるトラブル一覧！アパート・マンション工事で受けるクレームや失敗を回避する方法とは？【2025年最新】

修繕費用・コストを抑えてアパートの品質を確保する方法

アパート修繕は数百万円単位になることが多く、オーナーにとって大きな負担です。

しかし、費用を抑えながら品質を確保する方法を知っていれば、無駄な出費を防ぎつつ入居者満足度を維持できます。ここでは実践的な3つのアプローチを紹介します。

相見積もりを取る

修繕費を抑える第一歩は、必ず複数業者から見積もりを取ることです。

1社だけに依頼すると「言い値」になりがちで、相場より高額になるリスクがあります。相見積もりを取ることで、業者間の競争原理が働き、適正価格を把握できます。

たとえば、外壁塗装工事で3社から見積もりを取った場合、最も高い会社と低い会社で100万円以上差が出ることもあります。

「コスト削減」と「業者選びの目安」を兼ねる有効な手段となるため、ぜひ相見積もりを取得しましょう。

設計監理方式を活用する

一定規模以上の修繕では、設計事務所やコンサル会社に依頼して設計監理方式を導入することで、費用と品質のバランスが取りやすくなります。

（参考：マンション維持管理機構「大規模修繕工事の進め方」）

たとえば、第三者的立場の設計者が業者選定や工事監理を行うため、不必要な工事を削減でき、品質も担保されます。

ただし、工事規模が1,000万円未満の小規模修繕では報酬割合が高くなるため、規模に応じた活用がポイントです。

信頼できる業者へ直接依頼する

アパートは長期的に修繕を続けなければなりません。

その際には、信頼できる修繕専門業者と直接契約することがもっとも費用対効果が高いです。

たとえば、管理会社や建築会社を経由すると中間マージンが発生しますが、直接依頼なら不要な費用を省けます。ただし、業者選定には慎重さが必要です。実績や口コミを確認し、定期的に関係性を見直すことも忘れないようにしましょう。

アパート修繕を依頼する流れとオーナーがやるべきことリスト

アパート修繕は、思いつきで業者に依頼するのではなく、段階を踏んで進めることで費用の無駄を防ぎ、品質も担保できます。

以下に、修繕を依頼する一般的な流れと、オーナーが必ずやるべき実務リストをまとめます。

ステップ	内容	オーナーの役割
1. 現状把握	建物・設備の劣化状況を点検（外壁・防水・設備など）	点検記録や入居者の声を集める
2. 診断・見積依頼	専門業者や設計事務所に劣化診断を依頼	複数業者に相見積もりを取る
3. 業者選定	費用・実績・保証内容を比較	契約条件をチェックし、納得できる会社を選ぶ
4. 工事計画	工期・内容・入居者対応を決定	入居者へ周知、工程表の確認
5. 工事実施	着工〜完了までの監理・安全管理	進捗確認・トラブルがあれば即対応
6. 完了・保証確認	完了検査・保証内容の確認	工事写真・報告書を保管、アフター対応の窓口を確認

オーナーがやるべきことリスト（チェック形式）

□ 長期修繕計画を立て、予算を積み立てているか
□ 建物の劣化診断を定期的に行っているか
□ 相見積もりを最低2〜3社から取っているか
□ 修繕費の負担区分（大家／入居者）を契約書に明記しているか
□ 入居者への工事案内・周知を適切に行っているか
□ 工事完了後に保証内容を確認し、記録を残しているか

👉 このチェックリストを使えば「修繕漏れ」「費用の不透明さ」「入居者トラブル」を防ぐことができます。

アパート修繕の依頼先についてよくある質問【FAQ】

まとめ｜依頼先選びと負担区分を明確にして空室対策につなげよう

アパート修繕は、依頼先の選び方と費用負担の区分を誤らないことが成功のカギです。

建築会社・管理会社・設計事務所・専門業者といった依頼先にはそれぞれ特徴があり、状況に応じて最適な選択をする必要があります。また、国交省のガイドラインを踏まえ、「経年劣化は大家負担、入居者の過失は入居者負担」という基本を徹底することで、不要なトラブルを防げます。

修繕費や依頼先選びで迷ったら、まずは専門業者に無料相談を行い、複数社を比較検討するのがおすすめです。

神奈川エリアのアパートをサポート

※「記事を見た」と伝えていただくとスムーズに対応可能です

📞【TEL：045-948-6525】

監修・執筆｜この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・住宅金融支援機構等の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。