アパートの屋上は、雨や紫外線を直に受けるためもっとも劣化しやすい箇所です。放置すれば雨漏りやコンクリートのひび割れにつながり、大規模修繕で数百万円規模の費用がかかるケースも少なくありません。

もっとも、防水工事には適切なやり方や材料選びが不可欠で、誤った方法で施工すると逆に劣化を早める危険性もあります。特にウレタン防水はDIY向きですが、下地が破損している場合や雨漏りが発生している場合はプロによる補修が必要です。

そこでこの記事では、屋上防水工事の種類・DIYでできる施工手順・費用比較・おすすめ塗料をわかりやすく解説します。

さらに「DIYでは難しいケース」や「業者依頼のメリット」についても紹介しますので、費用を抑えつつも安全に屋上を守りたいアパートオーナーの方はぜひ参考にしてください。

屋上防水とは？必要性と放置した場合のリスク

屋上防水工事とは、屋上の表面に防水層を形成することで、建物内部への水の浸入を防ぎ、躯体を長期間守る工事のことを指します。

【株式会社マーク担当者のコメント】
簡単に言うと、屋根や建物自体の劣化を守るコーティングやカバーのようなものです。

国土交通省が公開する資料でも、屋上防水を含め、建物は経年劣化するため、適時適切に修繕工事を行うことが不可欠だと説明されています。

（参考：国土交通省「長期修繕計画作成ガイドライン」）

つまり屋上防水は単なる見た目の工事ではなく、資産保全・修繕費削減・入居者の安心確保につながる重要なメンテナンスです。以下より、その役割と放置した場合のリスクを見ていきましょう。

屋上防水の役割（雨漏り・劣化防止・建物寿命延長）

屋上防水はアパート経営において「建物の寿命を延ばし、修繕費を抑える」ために欠かせません。以下に、詳しい役割を整理しました。

• 雨漏り防止
  防水層があることで、入居者の部屋に水が浸入するのを防ぎます
• 構造体の劣化防止
  コンクリートや鉄筋の腐食を抑え、躯体強度を維持します
• 建物寿命の延長
  適切な防水工事を行えば、耐用年数が10～15年延びるケースもあります

アパートオーナーとして、雨漏りによる空室リスクや賃料下落を防ぐ意味でも、屋上防水は投資価値の高い工事です。

防水工事を怠った場合に起こるトラブル（雨漏り・コンクリート劣化・修繕費高騰）

一方で、防水工事を怠ると以下のような深刻な問題が発生します。

• 雨漏りの発生
  居室内への水漏れは入居者トラブルの原因となり、修繕費＋補償費用が発生。
• コンクリート劣化
  含水により鉄筋が錆び、膨張してひび割れが進行。耐震性にも影響。
• 修繕費の高騰
  小規模補修で済むはずが、大規模修繕工事（数百万円規模）に発展することも。

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また、防水工事を早めに実施した場合と、放置した場合では次のように修繕費が変化します。

状況	必要な工事	想定費用（30坪アパート屋上）
防水工事を10年ごとに実施	定期防水工事	約80〜120万円
防水工事を怠り20年放置	雨漏り修繕＋躯体補修	約300〜500万円

もし10年以上も防水工事をしていないなら、この機会に無料の劣化診断を受けてみてはいかがでしょうか。

屋上防水工事の種類と特徴

DIYを始める前に知っておきたいのが、屋上防水工事には複数の工法があり、それぞれ施工方法や耐用年数、費用が異なることです。

アパートオーナーが適切な防水方法を選ぶことは、建物の維持費や修繕計画に直結します。ここでは代表的な4種類の工法について特徴を解説し、DIY可能性もあわせて整理します。

工法	耐用年数	DIY難易度	費用目安（30坪）
ウレタン防水	10〜12年	◎（DIY可）	DIY：5〜15万円 / 業者：60〜120万円
FRP防水	12〜15年	×（難しい）	70〜150万円
シート防水	10〜15年	×（不可）	60〜120万円
アスファルト防水	15〜25年	×（不可）	100〜200万円

屋上防水の種類・費用・耐用年数を徹底解説【2025年版｜神奈川のアパート・マンション対応】

ウレタン防水（DIY向け、塗り重ね可）

項目	内容
工法の特徴	液状のウレタン樹脂を塗布して防水層を形成
耐用年数	約10〜12年（トップコートの定期補修で延長可）
DIY適性	◎（ローラー・刷毛で施工可能、重ね塗り可）
メリット	・複雑な形状にも対応 ・既存防水の上から施工できる ・費用を抑えられる
デメリット	・乾燥時間が必要で工期が延びがち ・厚み不足や塗りムラは施工不良の原因
費用目安（30坪）	・DIY：約5〜15万円 ・業者依頼：約60〜120万円

👉 初めての方でも扱いやすく、「DIYで防水に挑戦したい」という場合はウレタン防水が現実的な選択肢です。

FRP防水（高耐久・DIY難易度高）

項目	内容
工法の特徴	ガラス繊維で強化した樹脂を硬化させて施工
耐用年数	約12〜15年
DIY適性	×（樹脂の配合・硬化処理が難しい）
メリット	・非常に強靭で歩行可能 ・短工期（1日施工も可） ・軽量で高耐久
デメリット	・施工時に臭気あり ・紫外線に弱くトップコート更新が必須 ・広い屋上には不向き
費用目安（30坪）	・業者依頼：約70〜150万円

👉 ベランダや小規模屋根に適するが、アパートの屋上全体をDIYでFRP施工するのは現実的ではありません。

シート防水（短工期だがDIY不可レベル）

項目	内容
工法の特徴	塩ビ・ゴム製の防水シートを貼り付けて施工
耐用年数	約10〜15年
DIY適性	×（シート溶着や専用技術が必要）
メリット	・短工期で仕上がる ・品質が安定しやすい ・広い屋上に最適
デメリット	・複雑な形状に不向き ・シートの剥がれ ・破れに注意 ・下地処理が必要
費用目安（30坪）	・業者依頼：約60〜120万円

👉 平坦で広い屋上には適しているが、アパートオーナーが自分で施工するのは現実的ではありません。

アスファルト防水（耐用年数長いが高コスト）

項目	内容
工法の特徴	アスファルトを熱やトーチで溶かし、シートを積層
耐用年数	約15〜25年
DIY適性	×（高温施工・専門技術必須）
メリット	・最も耐用年数が長い ・防水性能が高い ・大規模修繕に適する
デメリット	・施工時に煙や臭いが発生 ・費用が高い ・近隣対応が必要
費用目安（30坪）	・業者依頼：約100〜200万円

👉 長期的にはコストパフォーマンスが高いが、資金計画が必要な工法です。

屋上防水をDIYでやるなら「ウレタン防水」がおすすめ

数ある防水工法のなかでも、アパートオーナーがDIYで取り組める現実的な選択肢は「ウレタン防水」です。

その理由は施工方法が比較的シンプルで、必要な道具もホームセンターやネット通販で揃えられるためです。実際、国などの情報でもDIYで対応できるといった説明がされているものも多く見受けられます。

参考1：レファレンス協同データベース「レファレンス事例詳細」
参考2：環境省「意外と簡単！DIYで断熱リフォーム　～自分でできる二重サッシの作り方～」
参考3：UR都市機構「賃貸物件でもDIYは可能！ルールやコツ、DIY型賃貸借物件とは」

一方で、FRPやアスファルト防水は特殊な器具・知識が必要で素人には困難です。シート防水も接着・溶着作業があるためDIYには不向きとなります。

したがって、コストを抑えながら一定の品質を目指すなら、ウレタン防水一択です。

1液型と2液型の違い（初心者は1液型推奨）

ウレタン塗装には1液型・2液型という2つの種類があります。

そして結論から言うと、DIY初心者には1液型ウレタン塗料がおすすめです。以下に2つの違いをまとめました。

• 1液型
  開封後すぐに使用でき、混ぜ合わせ不要。扱いやすく施工ミスが少ない。
• 2液型
  樹脂と硬化剤を混合して使用。コストは安めだが、混合比を間違えると固まらないなど失敗リスクが大きい。

DIYで品質を担保するためには、余計なリスクを避けられる1液型がベストです。

DIYに必要な道具と塗料（セット購入がおすすめ）

ウレタン防水をDIYする場合、最低限以下の材料と道具が必要です。

• 材料
  （1）プライマー（下地とウレタンの密着性向上）
  （2）ウレタン塗料（防水層形成）
  （3）トップコート（紫外線から保護）
• 道具
  （1）ローラー・刷毛
  （2）マスキングテープ（養生用）
  （3）高圧洗浄機またはデッキブラシ
  （4）コテ（細部仕上げ用）

費用を抑えるためにバラ買いする人もいますが、異なるメーカーを混用すると硬化不良や密着不良のリスクがあります。長期的な安心を考えれば、セット購入が鉄則です。

【株式会社マーク担当者のコメント】
各メーカーから「プライマー+ウレタン+トップコート」のセット販売があり、相性不良を防げるため初心者には最適です。
^{（参考：カナヱ化学工業株式会社「ウレタン防水キット」）}

DIYに向くケースと不向きなケース（小規模補修 vs 下地劣化）

DIYが有効かどうかは屋上の状態によって異なります。以下に向くケース・不向きなケースを整理しました。

判定	状態の特徴	DIYの可否	推奨アクション
✅ 向くケース	・小さなひび割れや表面の細かい劣化のみ ・雨漏りは発生していない ・下地が健全で大きな欠損なし ・補修範囲がベランダや部分的	DIY可	ウレタン防水＋トップコートの重ね塗りで補修
❌ 不向きなケース	・コンクリート下地に大きなひび割れ ・欠損・既に雨漏りが発生している ・防水層が膨れて剥離している ・屋上全体に劣化が広がっている	DIY不可	専門業者に調査依頼し、下地補修＋全面防水工事

たとえば、DIYは「応急処置」や「延命策」として有効です。

ただし下地補修や雨漏り対応は専門技術が必要で、DIYでは失敗リスクが大きい点に注意しなければなりません。

そのため、自分の物件がDIYで済むかプロに任せるべきかは、無料の劣化診断サービスを利用すると安心です。

DIYで行う屋上防水の施工手順（トップコート仕上げが重要）

屋上防水のDIYは、正しい手順を守ることで効果を発揮します。

逆に手順を省略したり、乾燥不足で重ね塗りを行うと、数年で防水層が剥がれてしまう恐れがあります。

失敗しない参考として、DIYに挑戦するアパートオーナーが押さえておくべき施工手順を整理しました。

手順	作業内容	使用道具・材料	注意点	期間目安
① 下地清掃・洗浄	高圧洗浄機やブラシで砂・埃・苔を除去し、完全乾燥	高圧洗浄機、デッキブラシ	汚れ残りは剥離の原因	1日（乾燥含む）
② ひび割れ補修	小さなひび割れや欠損を補修	シーリング材、コテ	下地補修を怠ると雨漏り再発	半日〜1日（乾燥必要）
③ プライマー塗布	下地とウレタン塗料の密着性を高める	プライマー、ローラー、刷毛	均一に塗布し乾燥確認	半日（乾燥3〜6時間）
④ ウレタン塗布（1回目）	防水層の基盤を形成	ウレタン塗料、ローラー、コテ	塗りムラに注意	半日〜1日（乾燥6〜12時間）
⑤ ウレタン塗布（2回目）	厚みを増し防水効果を強化	ウレタン塗料	前回乾燥後に施工	半日〜1日（乾燥6〜12時間）
⑥ ウレタン塗布（3回目）	耐久性を確保する最終塗り	ウレタン塗料	季節により乾燥時間が延びる	半日〜1日（乾燥6〜12時間）
⑦ トップコート塗布（1回目）	紫外線から防水層を保護	トップコート、ローラー	防水寿命延長に必須	半日（乾燥4〜6時間）
⑧ トップコート塗布（2回目）	美観・耐久性を確保	トップコート	仕上げ塗り	半日（乾燥4〜6時間）

屋上防水は下地処理→プライマー→ウレタン塗布（複数回）→トップコート仕上げという工程を踏みます。乾燥時間を含めると、天候にもよりますが 最低でも3〜5日程度 は必要です。

また、DIYでは「下地処理」と「トップコートの仕上げ」を軽視しがちですが、この2つを丁寧に行うことで、業者施工に近い耐久性を得られます。

DIYのセルフチェックリスト（ひび割れ有無、水溜まり、防水層の膨れ）

屋上防水は、普段なかなか目が届かない場所ですが、早期発見・早期対応が劣化防止とコスト削減につながります。DIYを検討する前に、まずは以下のセルフチェックを行いましょう。

チェック項目	確認ポイント	DIYで対応可能か？	プロ依頼が必要なケース
ひび割れの有無	コンクリートや防水層にクラックがあるか	0.3mm以下なら補修材で応急処置可	幅0.3mm以上、深いひび割れは下地補修必須
水溜まり	雨上がりに水が残っていないか	小規模なら清掃・排水口の詰まり除去で改善	勾配不良や排水ドレン破損は業者施工
防水層の膨れ・剥離	表面が膨らんでブヨブヨしていないか	小さな浮きなら切開補修も可能	広範囲や多数発生は通気工法＋脱気筒設置が必要
シート・塗膜の劣化	色あせ・粉化・トップコートの剥がれ	トップコート再塗布で延命可能	下地まで劣化している場合は全面改修が必要
排水ドレンの状態	金具のサビ・ゴミ詰まりの有無	ゴミ掃除で改善可	金属腐食や破損は改修用ドレン交換が必要

👉 無料の屋上診断を活用すれば、写真撮影+劣化診断レポートを受け取れるケースもあります。アパートオーナーなら修繕計画の一環として、毎年点検を習慣化しましょう。

【2025年版】大規模修繕に必須の「劣化診断」とは？基準・費用・国交省指針・診断シートまで徹底解説

屋上防水をDIYする費用の目安

屋上防水をDIYで行う場合の費用は、材料費＋道具費＋付帯費用で構成されます。

業者依頼に比べると安く済みますが、面積が広いと材料が大量に必要になるため油断できません。

ここでは、実際に必要となる費用の内訳と、業者依頼との比較をシミュレーションで解説します。

材料費（プライマー・ウレタン・トップコート）

材料	役割	単価目安 （1㎡あたり）	備考
プライマー	下地と防水層の密着性を高める	200〜400円	下塗り必須
ウレタン塗料	防水層を形成	1,500〜2,500円	3回塗りが基本
トップコート	紫外線・雨風から保護	500〜800円	2回塗布が基本

👉 合計すると、1㎡あたり約2,200〜3,700円が相場です。30㎡（小規模アパートの屋上）なら約6.6万〜11万円で材料を揃えられます。

必要な道具費用（ローラー・刷毛・高圧洗浄機レンタル）

道具	購入/レンタル費用目安	備考
ローラー・刷毛	3,000〜5,000円	使い捨て前提で複数用意
マスキングテープ・養生シート	2,000〜4,000円	塗料のはみ出し防止
コテ（細部仕上げ用）	2,000〜3,000円	角や隅を処理
高圧洗浄機レンタル	5,000〜8,000円/日	下地処理に必須
防護具（手袋・保護メガネ）	2,000〜3,000円	安全対策

👉 道具一式を揃えると1万5千〜2万5千円程度。既に持っていれば節約可能です。

DIYと業者依頼の費用比較表【シミュレーション付き】

実際にDIYと業者依頼を比較すると、以下のようになります。

	DIY（30㎡想定）	業者依頼（30㎡想定）
材料費	約6.6万〜11万円	–
道具費	約1.5万〜2.5万円	–
合計	約8万〜13万円	30万〜50万円
耐用年数	5〜10年（施工精度次第）	15〜20年（保証付き）
リスク	施工ムラ・乾燥不良・事故	業者保証あり

なお、60年想定でライフサイクルコストをシミュレーションすると、次のようになります。

	DIY（素人の場合）	DIY（プロの場合）	業者依頼
1回の費用	13万円	8万円	40万円（合計額の中間）
耐用年数	5年	10年	20年
1回目	5年目・13万円	10年目・8万円	20年目・40万円
2回目	10年目・13万円	20年目・8万円	40年目・40万円
3回目	15年目・13万円	30年目・8万円	60年目・40万円
4回目	20年目・13万円	40年目・8万円	－
5回目	25年目・13万円	50年目・8万円	－
6回目	30年目・13万円	60年目・8万円	－
7回目	35年目・13万円	－	－
8回目	40年目・13万円	－	－
9回目	45年目・13万円	－	－
10回目	50年目・13万円	－	－
11回目	55年目・13万円	－	－
12回目	60年目・13万円	－	－
合計金額	156万円	48万円	120万円

上表からわかるように、長年補修を経験しているプロの方であれば、業者依頼よりもDIYのほうがお得になります。

対して、はじめて屋上防水のDIYをする人の場合、1回当たりの費用が高くなりやすいほか、品質が悪く何度も塗装をし直さなければなりません。

これを考慮すると、「工事経験がある人ならDIY」「工事経験がない人なら業者依頼」を選ぶのがおすすめです。

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屋上防水がDIYでは難しいケースと注意点

結論から言うと、次のように下地に損傷がある場合や雨漏りが発生している場合、広い面積や高所での施工はDIYには不向きです。

• 雨漏り発生中
  表面だけ塗っても内部の劣化は止められません
• 下地のひび割れや欠損
  補修スキルが必要で、DIYでは対応が難しい
• 防水層の膨れや剥離
  原因は含水や下地不良で、上塗りしても再発する
• 30㎡以上の広面積や複雑形状
  膜厚を均一に保つのが難しく、品質不良につながる

これらは専門的な補修や安全対策が必要になるため、無理に行うと再発や事故のリスクが高まります。

また、屋上は転落・感電などのリスクがある場所です。DIYの場合でも必ず安全帯や養生を行い、強風や雨天を避けて作業する必要があります。

👉 無理にDIYで進めるより、まずは無料の劣化診断を受けて「DIYで延命可能か、業者修繕が必要か」を判断するのがおすすめです。

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施工業者・プロに屋上防水を依頼するメリット一覧

DIYでは費用を抑えられる反面、品質や安全面で不安が残るのも事実です。

特にアパートや賃貸物件の屋上は、入居者や建物全体に影響を与えるため、プロに依頼するメリットは大きいが言えます。

以下に業者依頼のメリットを整理しました。

• 確実な下地処理
  ひび割れや下地劣化を適切に補修し、再発防止につなげられる。
• 最適な工法選定
  ウレタン・シート・FRP・アスファルトなど、建物や劣化状態に合わせて提案してくれる。
• 保証付き施工
  多くの業者は5～10年の保証を付けており、雨漏りが再発しても無償対応が受けられるケースがある。
• 安全対策が徹底
  高所作業では足場や安全帯を使用し、事故のリスクを最小限にできる。
• 長期的なコスト削減
  初期費用は高くても、耐用年数が長くライフサイクルコストで見ると結果的に安くなる場合が多い。

アパートオーナーには「修繕積立金の計画に基づいた業者施工」が推奨されます。国交省のガイドラインでも専門的判断の重要性が示されています。

（参考：国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」）

劣化診断についてよくある質問【FAQ】

まとめ｜DIYで費用を抑えるか、プロに依頼するかを見極めよう

屋上防水は、建物を雨水や紫外線から守るために欠かせない工事です。DIYなら材料費だけで抑えられるメリットがありますが、下地劣化や雨漏りがある場合はDIYでは対応できず、結果的に費用が膨らむリスクもあります。

一方、プロに依頼すれば確実な下地補修と保証付き施工が受けられ、長期的に見ればライフサイクルコストを下げやすいのも事実です。

まずはセルフチェックで状態を確認し、必要に応じて無料の劣化診断や見積もり相談を受けるのがベストです。

「DIYで延命するか」「専門業者に任せるか」を見極めて、安心できる屋上環境を維持していきましょう。

監修・執筆｜この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・住宅金融支援機構等の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。