入居者から「天井から水が落ちてきた」「下の階に漏れているようだ」と連絡を受けたとき、
オーナーとして冷静に対応できる自信はありますか？

アパートの水漏れは、放置すれば修繕費や賠償金が数十万円単位に膨らむこともある深刻なトラブルです。しかも「どこに連絡するか」「誰の責任か」「保険でカバーできるのか」といった判断を誤ると、オーナー自身の負担が増えるだけでなく、入居者との信頼関係にも影響します。

そこでこの記事では、アパート経営者や不動産オーナー向けに、水漏れ発生時の正しい初動・責任の考え方・費用負担・保険活用までを、専門的な視点でわかりやすく解説します。

「管理会社に任せきりにせず、オーナーとして知っておくべき対応知識」を、2025年最新版としてお届けします。

アパートで水漏れが起きたら？まず知っておくべき基本知識

アパートで水漏れが起きたとき、最初に知っておくべきは「誰が直すのか・誰が払うのか・どこに連絡するのか」という3点です。これを理解していないと、緊急時に混乱し、対応が遅れて被害が拡大してしまいます。

【1】まずアパートの水漏れは、原因の所在によって責任者が変わるのが原則です。

建物設備や配管の劣化ならオーナー、入居者の不注意による場合は入居者が修理・賠償を負担します。

たとえば、築20年のアパートで配管が破裂した場合、それは「経年劣化」にあたり、オーナーの修繕義務になります。一方で、上階の入居者が洗濯機ホースを外したまま水を出していたなら、入居者の過失として賠償責任が生じます。

【2】水漏れの原因は多岐にわたります。

たとえば「給排水管の老朽化」「上階の浴室漏れ」「屋根や天井の雨漏り」「洗濯機ホースの外れ」などです。原因を特定しなければ、修繕費用や賠償費用をどちらが負担するか判断できません。そのため、初動で「原因確認」と「記録（写真・動画）」を行うことが重要です。

【3】水漏れトラブルに気がついたら、修繕工事を提供している施工業者に相談しましょう。

緊急で依頼が必要な場合は、緊急対応にも対応できる業者がおすすめです。ただし、急いで対応する分、修繕のコストが割高になります。

【マーク｜担当者コメント】
アパートが古く、いつ水漏れするかわからないと不安なら、まずは点検を実施するのがおすすめです。マークでは、現地状況を確認したうえで、必要な修繕内容を無料でお見積りします。

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また、以下より【1】～【3】の内容を詳しく解説していきます。

アパートの水漏れが起きる主な原因と発生箇所

アパートで水漏れが発生した際に最も重要なのは、「原因を正確に特定すること」です。原因がわからなければ、次のような判断ができず、トラブルが長期化してしまいます。

• 誰が修理費を負担するのか
• 保険が使えるのか

結論として、アパートで水漏れが起きる原因の大半は、配管や防水部の老朽化・上階からの漏水・入居者の扱いミスに集約されます。

特に築10年以上の物件では、特に給排水管や防水部の劣化が増えます。オーナーにとっては、定期点検と修繕の予防管理が最もコスパの高い対策です。

なおアパートは、配管・天井・浴室などが上下階で密接に連動しているため、ひとつの漏水が次のような連鎖的な被害を招くことがあります。

天井裏のシミ
→ ボード腐食
→ 下階漏水
→ 壁紙剥がれ
→ 入居者からの賠償請求

以下は現場で頻発する水漏れの実例です。

トラブル	水漏れの原因
防水層の劣化	浴室・ベランダ・屋根からの浸水
排水管のつまり	髪の毛や油が原因で水が逆流
配管の亀裂	経年劣化や冬場の凍結で破損
入居者の過失	洗濯ホース外れ、蛇口の閉め忘れ、溢水
共用設備の不具合	給湯器や貯水槽からの漏水

このようにアパートの水漏れ対策を考える際には、「どの部位で、どんな原因が起こりやすいか」を把握しておくことが第一歩です。次の一覧で、発生箇所と原因を整理して確認しましょう。

よくある水漏れの発生箇所と原因一覧

発生箇所	主な原因	想定される責任者	修繕・対応ポイント
天井・上階	上階の浴室漏れ、屋根の防水劣化	上階入居者 or オーナー	原因特定が最優先。屋根の場合はオーナー責任。
壁・床	配管の老朽化、結露、外壁の隙間	オーナー	防水シート・シーリングを定期点検。
下の階	上階からの漏水、共用排水管の詰まり	上階入居者 or オーナー	原因を誤ると賠償責任が逆転するので注意。
給湯器・トイレ	部品の劣化・破損	オーナー（設置設備）	経年劣化による漏水は建物設備の責任。
洗濯機周辺	ホース外れ、水栓の閉め忘れ	入居者	入居者過失。借家人賠償保険の対象になることも。

【マーク｜担当者コメント】
国土交通省が公開している「令和5年度マンション総合調査結果」によると、マンションのうち、水漏れ事故が発生したことのあるのが20.1％であることがわかっています（雨漏りは10.7％）。アパートも同様に集合住宅であるため、注意が必要です！

また、雨漏りが起きているとお悩みの方は、以下の記事もチェックしてみてください。

アパートで雨漏りが発生！何が原因？修理にかかる費用や予防策を紹介【2025年オーナー向け】

水漏れが起きたときの初動対応【オーナーが取るべき行動】

アパートで水漏れが発生した際、最初の30分〜1時間の対応で被害の大きさが決まるといっても過言ではありません。

オーナーが冷静に動くことで、修繕費・賠償費・入居者トラブルのリスクを最小限にできます。水漏れが発生したら、オーナーは以下の3ステップを意識して動きましょう。

• 現場の状況確認と応急処置
• 原因調査の依頼（専門業者へ）
• 責任と費用の判断（保険・契約内容に基づく）

【行動1】現場の状況を確認し、応急処置を行う

まず最初にすべきは「被害の拡大を止めること」です。

慌てて入居者に任せるのではなく、オーナー・管理会社が主導で動くことがポイントです。

なお、水漏れは進行が早く、数時間で床材の腐食・下階漏水・カビ発生に発展します。また、記録がなければ「いつ、どこで、誰が対応したか」の証拠が残らず、保険請求や責任分担の判断が難しくなるため、次の手順で動きましょう。

1. 元栓または該当箇所の止水栓を閉める
2. 電源が近い場合は漏電防止のためブレーカーを落とす
3. 水漏れ箇所の写真・動画を撮影する
   （天井・壁・床の広範囲を）
4. 速やかに管理会社・専門業者に連絡する
5. 入居者には「安全確保」と「拡散防止」を依頼する

「入居者が先に対応してくれた」場合でも、オーナーが事後に現場確認・記録・連絡を必ず行うことが大切です。

【行動2】原因を専門業者に調査してもらう

水漏れの原因は、専門業者（給排水・防水・設備）による調査で正確に特定しましょう。

なぜなら、配管内部の亀裂や防水層の破損は、外から見ただけでは判断できないことが多いためです。（オーナーの独断では原因が見つからない場合もある）

また、専門業者からの調査報告書があることで、次の動きがスムーズになります。

• 損害賠償保険の適用
• 入居者との責任調整
• 修繕見積もりの明確化

参考として、調査を依頼する流れを整理しました。

調査区分	主な担当業者	対応内容
配管・給水設備	水道業者・設備会社	水圧テスト・漏水位置特定
屋根・外壁防水	防水工事業者	雨漏り・防水層の亀裂調査
室内漏水（上階）	管理会社 or 建築業者	上階設備・排水経路の確認

【マーク｜担当者コメント】
🔹原因調査を怠ると、誤った相手に修繕請求してトラブル化するケースもあります。
🔹専門業者による「調査報告書」は、保険金請求の正式書類としても利用可能です。

まずは専門業者への相談がおすすめです！

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【行動3】原因に応じて責任と費用を判断する

原因が特定できたら、次は「誰が修理費・賠償費を負担するか」を判断します。

賃貸借契約（民法第606条）では、「建物の使用に必要な修繕はオーナー責任」が原則。ただし、入居者の過失が明らかな場合は、入居者側の負担となります。

（出典：e-Gov法令検索「民法｜第606条」）

原因	責任者	対応内容
給排水管の劣化	オーナー	設備修繕・入居者への補償
上階入居者のミス	上階入居者	下階への賠償・修理費
共用部の破損	オーナー	建物管理義務の範囲
外壁や屋根の防水劣化	オーナー	修繕義務あり。保険でカバー可能な場合も。

自己判断が難しいなら、専門業者に相談すると安心です。

【行動4】被害を受けた入居者へお詫びする（例文あり）

原因調査や修理の前に、まずは迅速にお詫びの連絡を入れることも大切です。

水漏れで入居者に被害が及んだ場合、最初の印象＝誠意の見せ方がその後の信頼関係を左右します。「原因を調査中であること」「補償・修繕を誠実に対応すること」を伝えるだけでも安心感を与えられます。

お詫び例文

このたびは水漏れでご迷惑をおかけし、誠に申し訳ございません。現在、原因を調査し早急に修繕を手配しております。ご不便をおかけしますが、復旧までの間ご協力のほどよろしくお願いいたします。

また、状況に応じて「クリーニング費用や一時的な宿泊補助」などを検討すると、トラブル拡大を防げます。誠実な対応は、オーナーと入居者の信頼回復につながります。

アパートの水漏れ修理費・賠償費の目安相場

オーナーの場合、「どこまでが自分の負担か」を明確にしておかないと、後から思わぬ出費になることもあります。

一般的に、アパートの水漏れでかかる修理・修繕の費用は数万円〜数十万円規模です。（被害が階をまたぐ場合や内装の張り替えが必要なケースでは、100万円を超えることも）

なお、水漏れ修理費は、「原因特定＋修理費用＋復旧工事＋損害補償」の4つの要素で構成されます。

• 原因特定費用（調査費）
  配管・防水・共用部のどこで漏れているかを専門業者が調査
• 修理費用
  漏水箇所の修繕、配管・防水の交換
• 復旧費用
  内装・天井・床など被害箇所の補修
• 損害賠償費
  下階住戸の家財やクロス被害への補償

あくまで目安ですが、以下に施工箇所ごとの費用を掲載しました。

施工箇所	内容	費用目安（税込）	責任区分の目安
浴室の防水工事	コーキング・防水層補修	約3〜8万円	オーナー
給排水管の修理	部分交換・接続補修	約2〜10万円	オーナー
屋根・外壁の防水補修	雨漏り・ひび割れ補修	約10〜50万円	オーナー
天井・クロス・床の張替え	下階への浸水復旧	約5〜30万円	オーナーまたは加害入居者
下階住戸の家財補償	家電・家具・壁紙など	約5〜50万円	加害入居者 or オーナー

このような費用は、影響を受けた部屋数にかかるほか、その後の建物の劣化にもつながっていきます。

そのため重要なのは、アパートの水漏れを起こさない対策です。住民による過失は避けられませんが、アパート全体の劣化が原因である場合は、大規模修繕等の工事で予防できます。

アパート大規模修繕はマークにお任せ

アパートで水漏れが起きないように修繕工事を実施するほか、そのほかの劣化を見つけだし「今必要な工事内容」を提案いたします。

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アパートの水漏れに関する責任の考え方

水漏れの責任は、「原因が建物か、入居者か」によって大きく異なります。

オーナーは修繕義務を、入居者は使用上の注意義務を負っています。正確な原因を特定し、責任区分を明確にすることで、不要なトラブルや誤った賠償を防ぐことができます。

建物の劣化が原因の場合（オーナー責任）

配管の老朽化や防水層の劣化など、経年による漏水はオーナーの修繕義務にあたります。

民法第606条では、建物の使用維持に必要な修繕は貸主の責任と定められています。定期点検や防水補修を怠ると、入居者の損害賠償責任も生じる可能性があります。

【マーク｜担当者コメント】
実際、国土交通省が公開している「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」でも、賃貸住宅における修繕については、原則として入居者は責任を負わないと記載されています。ただし、漏水の原因が入居者にある場合には、修理費・損害賠償等を請求できる可能性があるため、原因の究明が欠かせません。

入居者の過失による水漏れ（入居者責任）

洗濯ホースの外れ、蛇口の閉め忘れ、浴槽の水の溢れなど、入居者の扱いミスによる漏水は入居者責任です。

この場合、入居者が下階への損害を賠償する必要があります。借家人賠償責任保険や個人賠償責任保険で補償されるケースもあります。

共同責任になるケース（原因が複合的）

「配管の劣化＋入居者の不注意」など、複数の要因が絡む水漏れは、オーナーと入居者双方に責任が発生することがあります。

この場合、修繕費や補償費は過失割合に応じて按分されるのが一般的です。専門業者の報告書をもとに、公平に判断することが重要です。

火災保険・賠償保険でカバーできる費用と補償内容

アパートの水漏れは、原因や被害範囲によっては保険で費用をカバーできる場合があります。

オーナーが加入している火災保険や賠償責任保険は、建物の修繕・他戸室への損害補償などを対象にしており、実費負担を大幅に減らせる重要な仕組みです。

火災保険（建物保険）

火災保険は、配管破裂・漏水・給排水設備の故障などによる建物被害を補償します。

具体的には、天井・壁・床の修繕や防水工事などの「復旧費用」が対象です。ただし、経年劣化や施工不良が原因の場合は、補償対象外になることがあるため注意が必要です。

施設賠償責任保険

施設賠償責任保険は、アパートの設備が原因で第三者（入居者や下階住人）に損害を与えた場合に補償が適用されます。

たとえば、老朽化した配管が破裂し、下階の家具や家電を濡らした場合などです。オーナーが加入しておくと、賠償トラブル時の経済的リスクを防げます。

入居者保険との違い

入居者保険（借家人賠償責任保険）は、入居者自身の過失による水漏れや火災で、他人の財物を損なった場合に適用されます。

オーナー保険が建物を守るのに対し、入居者保険は「入居者の責任」をカバーするもの。双方の保険を理解し、重複や未加入を防ぐことが重要です。

また、アパートの点検や大規模修繕を開始したい方は、補助金で工事費を安く抑えられる場合があります。神奈川エリアにアパートを所有しているオーナー様は、以下の記事もチェックしてみてください。

【2025年最新】横浜市に大規模修繕工事の補助金は存在しない？使える制度・代替支援まとめ｜オーナー向け

アパートの水漏れを防ぐための点検と管理体制

水漏れは「発生してから直す」よりも、「発生させない仕組みづくり」が重要です。

定期点検や防水メンテナンスを計画的に行うことで、修繕コストの削減・資産価値の維持につながります。

【マーク｜担当者コメント】
マークでは、こうした予防保全型の大規模修繕をワンストップで支援しています。

築10年以上の物件は“予防修繕”で水漏れゼロへ

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また、点検はもちろん大規模修繕が得意な工事業者を探している方は、以下の記事もチェックしてみてください。

神奈川の大規模修繕が得意なおすすめ業者を一覧で紹介！口コミ評判や施工業者の選び方を解説

定期点検とメンテナンスの徹底

築10年以上のアパートは、給排水管・屋上防水・外壁シーリングの定期点検が必須です。

点検では一般的に、目視調査に加え、サーモグラフィーによる漏水の早期検知も実施可能。小さな劣化を見逃さず、結果的に修繕コストを30％以上抑える事例も増えています。

なお、点検後に大規模修繕をしたい方は、以下の記事で、事前に工事中に発生しやすいトラブルも把握しておくことが大切です。

大規模修繕のよくあるトラブル一覧！アパート・マンション工事で受けるクレームや失敗を回避する方法とは？【2025年最新】

入居時・退去時のチェック体制

入居時・退去時には、水まわり設備・天井・床下の簡易確認をルール化しましょう。

特に新規入居前の「給排水点検」を行うことで、未然にトラブルを防止できます。

管理会社との連携を強化する

水漏れ対応では、オーナー・管理会社・修繕業者の連携スピードが被害を左右します。

将来発生するかもしれないアパートの水漏れ対策として、今のうちに地元業者と連携を取っておくのがおすすめです。

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アパートの水漏れトラブルについてよくある質問【FAQ】

まとめ｜水漏れトラブル対応の3つの鉄則

アパートの水漏れトラブルは、対応の遅れが被害とコストを倍増させる厄介な問題です。オーナーとして被害を最小限に抑えるためには、次の3つの鉄則を覚えておきましょう。

鉄則①：まずは「原因特定」を最優先に

誰の責任かを判断する前に、原因が設備劣化か入居者の過失かを明確にすることが最重要です。誤った判断で責任を押し付けてしまうと、クレームや訴訟に発展するリスクもあります。

鉄則②：保険・契約書で「補償範囲」を確認

火災保険や施設賠償責任保険は、修繕費・家財被害・賠償費用の一部をカバーできます。
ただし補償範囲は保険会社によって異なるため、契約時点で詳細を確認し、「どこまで保険が使えるか」を明確にしておきましょう。

鉄則③：再発防止には「点検と修繕の仕組み化」

水漏れの再発を防ぐには、定期点検・防水メンテナンス・入退去時のチェック体制が欠かせません。

マークでは、アパートの防水診断から修繕提案・工事まで一括対応し、オーナー負担を最小限に抑える仕組みを整えています。将来の水漏れを防止したい方は、無料相談をご利用ください。

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監修・執筆

この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・機関の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。