築10年以上のアパートを所有するオーナー様へ。

「外壁の汚れが目立ってきた」「入居者から設備トラブルの連絡が増えた」と感じていませんか？

結論から言うと、これらは“経年劣化”による自然な老朽化であり、避けることはできません。しかし、修繕のタイミングを誤ると、家賃下落・空室率上昇・資産価値の低下につながってしまいます。

一方で、適切な時期に手を打てば修繕コストを30％以上抑え、家賃収入を維持することも可能です。

【マーク｜担当者コメント】
神奈川エリアの港北ニュータウンや都筑区・青葉区などは、特有の湿度・気候により、外壁や防水の劣化が急速に進行しており、オーナー様から、「外壁の汚れが目立つ」「雨漏りが不安」といった相談が増えています。

この記事では、地元で多数の修繕実績を持つ株式会社マークが、アパートの経年劣化を防ぐための時期・費用・判断基準を実例とともに解説します。

経年劣化とは？｜オーナーが知っておくべき国交省ガイドラインの考え方

アパートの「経年劣化」とは、時間の経過とともに建物や設備が自然に劣化する現象を指します。

たとえばアパートの「外壁・屋根・配管・防水・内装」など、素材の耐用年数に応じて少しずつ劣化します。特に外壁の塗膜の劣化（チョーキング）やシーリングのひび割れは、雨漏り・内部腐食の原因になり、放置期間が長いほど修繕費が高騰します。

そして上記の経年劣化は、アパートオーナーが主体的に修繕・維持管理を行う責任があります。

したがって、経年劣化は「自然現象だから仕方ない」ではなく、「修繕サイクルを計画的に組み立てる経営課題」として捉えることが重要です。

アパートで経年劣化が発生しやすい箇所

経年劣化は、建物の構造・素材・立地条件によって現れ方が異なります。

ここでは、神奈川エリアのアパート（木造・軽量鉄骨造）で特に劣化が見られやすい部位を一覧で整理します。

区分	主な劣化箇所	症状の例	修繕目安年数
外装	外壁塗装・シーリング・屋根	チョーキング・ひび割れ・色あせ	約10〜15年
防水	ベランダ・屋上・廊下床	防水層の破断・雨染み	約10年
設備	給湯器・エアコン・照明	動作不良・異音・消耗	約10〜15年
内装	クロス・床材・建具	変色・剥がれ・軋み	約6〜10年
鉄部	階段・手すり・フェンス	錆び・塗装剥離	約10年

特に、神奈川県横浜市の港北ニュータウンなどでは、海風や湿度の影響により外壁や鉄部の腐食が早く進行する傾向があります。また、道路沿いや南向き物件では紫外線による塗膜劣化も早まります。

（参考：神奈川県「神奈川県の位置・地勢・人口・気象」）

また、アパートの大規模修繕にかかる費用を詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。

アパートの大規模修繕費用はいくら？費用を抑える方法や修繕をしないでいい時期を解説

オーナー負担と入居者負担の境界線

アパートの修繕では「どこまでがオーナーの負担で、どこからが入居者の責任なのか？」という線引きが重要です。

なお経年劣化における費用負担について、国土交通省では次のように定義されています。

いわゆる経年変化、通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものとしました。
引用：国土交通省『「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について』

つまり、経年劣化や通常の使用による損耗はオーナー（貸主）負担、一方で入居者の故意・過失・不注意による損耗は入居者負担となります。

たとえば、賃貸契約は「通常使用による損耗は賃料に含まれている」という前提に立っています。つまり、長期入居によるクロスの黄ばみ・床の擦り減り・給湯器の故障などは、入居者の責任ではなく経年劣化としてオーナー側が修繕を行う義務があります。

区分	負担区分	具体的な事例
経年劣化 （オーナー負担）	貸主	壁紙の日焼け、床のすり減り、給湯器の寿命、外壁のチョーキング
特別損耗 （入居者負担）	借主	タバコのヤニ汚れ、カビ放置による腐食、ペットの破損、落書き
グレーゾーン （契約で決まる）	双方調整	鍵の交換、エアコン清掃費、退去時のクリーニング費

【マーク｜担当者コメント】
なお、建物の外壁や屋根、通路、階段といった共用部は、すべてオーナー負担です。こういった部分については退去の有無を問わずオーナーが自ら修繕に動かなければなりません。（施工業者への依頼など）

アパート大規模修繕の依頼先にお困りなら、以下の記事がおすすめです。

【2025年版】アパート修繕はどこに依頼すべき？大家・オーナー向けに費用相場と業者選びのポイント解説

アパートの経年劣化は何年で起こる？｜築10・20・30年での修繕目安

アパートの共用部で起こる経年劣化は、建物全体の印象・入居率・防水性能・耐久性に直結します。

【マーク｜担当者コメント】
特に、神奈川県（港北ニュータウン・都筑区・青葉区など）のような沿岸気候・湿度が高い地域では、外壁や屋根の劣化が全国平均より2〜3年早く進行する傾向があります。

ここでは、築年数ごとに外壁・屋根・防水など共用部の主な劣化症状と修繕目安を解説します。

築10年で行うべきメンテナンス

築10年を超えると、外壁やシーリング、防水層の表面劣化が現れ始めます。

この時期のメンテナンスは「美観回復よりも防水性能の維持」を目的に行うのが基本です。

点検・修繕箇所	症状例	対応内容	費用目安（30坪・2階建）
外壁塗装	チョーキング（白い粉）・色あせ	高耐候シリコン塗装へ再塗装	約80〜120万円
シーリング	ひび割れ・硬化	目地打ち替え	約20〜30万円
防水 （ベランダ・廊下）	くすみ・表面剥がれ	トップコート再塗布	約10〜20万円

劣化を放置せず再塗装や打ち替えを行うことで、次の10年のメンテナンス費を30〜40％削減できます。

また築10年を迎えたアパートオーナー様は、以下の記事もチェックしてみてください。

外壁塗装は10年だと早すぎる？15年・20年放置における費用相場の違いやお金がない場合の対処法【2025年】

築20年で必須の大規模修繕

築20年を迎える頃には、防水層の劣化や外壁下地のひび割れ、鉄部の錆などが顕在化します。

外観だけでなく、雨水侵入・構造体への影響が出やすくなるタイミングです。

主な施工内容	劣化症状	対応工法	費用相場（4戸／2階建）
外壁全面改修	クラック・膨れ・シール切れ	下地補修＋高耐候塗料塗替え	約120〜150万円
屋根防水	コーキングの破断・雨漏り	シート防水・ウレタン防水改修	約50〜70万円
鉄部塗装	錆・剥離・腐食	ケレン処理＋防錆塗装	約20〜30万円

20年修繕では「外壁・防水・屋根をセット」で行うと足場コストを1回に集約でき、合計費用を15〜25％圧縮可能です。

【マーク｜担当者コメント】
港北ニュータウンエリアでは、足場＋塗装＋防水＋シールの大規模修繕パック（約120万円〜）が人気です。

📞【TEL：045-948-6525】

また、築20年を迎えたアパートオーナー様は、以下の記事が参考になります。

外壁塗装を20年していないけど大丈夫？意味がない・必要ないは本当かプロが徹底解説【2025年最新】

築30年以上で建て替え検討フェーズ

築30年以上になると、外壁の下地（モルタル・ALC）の内部劣化や配管腐食が進み、部分修繕だけでは追いつかないケースも出てきます。

この段階では「延命修繕か、建て替えか」の判断が必要です。

※建物の構造や地域条件によっては築30年でも劣化しにくい場合もあります

状況	判断基準	対応の方向性
外壁下地が浮いている	モルタル浮き・ひび多数	カバー工法・外壁貼替を検討
防水層が破断・再施工不能	劣化進行・下地損傷	屋根葺き替え・新防水層施工
給排水管の錆・漏水	共用配管劣化	配管更新・リノベーション検討

なお、アパートによっては外壁カバー工法や屋根重ね葺きで延命する再生修繕も有効です。

【無料相談】延命修繕と建て替え、どちらが得か比較診断します

📞【TEL：045-948-6525】

アパートの経年劣化を放置するとどうなる？｜家賃下落・空室率上昇・資産価値低下

共用部（外壁・屋根・防水など）の経年劣化を放置すると、単なる見た目の問題に留まらず、入居率・収益・建物寿命に大きな影響を与えます。

以下に、神奈川県内の賃貸市場データや実際の修繕現場から見た、放置による「3大損失」を具体的に解説します。

見た目の老朽化による入居率低下
✅外壁の色あせや汚れ、ひび割れは「古い」「管理されていない」印象を与え、賃貸サイトの写真段階で敬遠される傾向があります。

防水機能の低下による内部腐食
✅ベランダや屋上の防水層が劣化すると、雨水が侵入し、下地材・鉄骨部材を腐食させます。
✅この段階での修繕は「補修」ではなく「再施工」となり、工期・費用ともに2倍近くかかることも。

資産価値の下落と評価額の減少
✅金融機関の査定では、外壁・屋根の維持管理履歴がある物件の方が融資評価が高く、放置物件では「担保評価−10〜15％」となるケースもあります。

特に、経年劣化を放置した物件では、外壁からの雨水侵入や鉄部腐食による構造被害が増加し、結果的に「家賃下落＋修繕費高騰＋空室率増加」の悪循環に陥る傾向があります。

【マーク｜担当者コメント】
実際に次のような事例もあるので、長く経年劣化を放置しているアパートオーナー様は、マークまでご相談ください。（以下は、あくまで目安です）

物件種別	築年数	外壁修繕有無	家賃下落率（10年間）	空室率	修繕費総額
Aアパート（修繕実施）	築15〜25年	外壁・屋根・防水すべて実施	▲3.5％	5％以下	約150万円／棟
Bアパート（放置）	築15〜25年	無し	▲15.2％	約28％	約280万円／棟（再施工費）

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また、大規模修繕をしなかった場合のリスクをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。

【2025年版】大規模修繕をしないとどうなる？アパート・マンション別に放置リスク・費用倍増の実例と点検周期を解説

アパートの経年劣化を防ぐには？｜10年ごとの点検と計画修繕がカギ

築年数が10年を超えると、外壁や屋上防水といった共用部の劣化が目立ち始めます。

「まだ住めるから大丈夫」と放置すると、ひび割れや雨漏りが進行し、結果的に修繕コストが倍増するケースも少なくありません。経年劣化を防ぐためには、10年ごとの点検と計画修繕の実施が重要です。

ここでは、アパートの経年劣化を防ぐ方法について解説します。

3年ごとの定期点検で早期発見

外壁や屋上の防水は「3年を目安にチェック」が基本です。

国土交通省の「建築物等の定期調査・検査について」という資料では、6か月～3年のペースでの点検が推奨されています。特に以下のサインが出ている場合は、早急な診断・補修が必要です。

• 外壁のひび割れや塗装の白化（チョーキング現象）
• コーキングの硬化・ひび割れ
• 雨樋・バルコニーからの雨漏り
• 屋上防水シートの浮きや剥がれ

こうした劣化を初期段階で見つければ、部分補修で済む場合も多く、大規模修繕費を30％以上抑えられる可能性があります。

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📞【TEL：045-948-6525】

マークの修繕メニューと費用事例

株式会社マークでは、築10〜25年のアパートを中心に、外壁・屋根・防水の一体修繕を数多く手がけています。下記は都筑区・青葉区で実施した実際の事例です。

修繕内容	築年数	費用目安	効果
外壁塗装＋屋根塗装（30戸規模）	築12年	約320万円	外観美観の回復・防水性能UP
屋上防水＋バルコニー防水	築18年	約180万円	雨漏り防止・入居者満足度維持
外壁タイル補修＋打診調査	築20年	約220万円	剥落防止・資産価値維持

上記の例はあくまで目安です。

実際に、劣化状況を可視化して「今すぐ修繕が必要な箇所」と「数年後に備えるべき箇所」を明確にします。これにより、無駄な工事を省いた最適な修繕計画が立てられます。

少しでも費用を抑えたい方は、補助金も適用できます。株式会社マークが対応している神奈川エリアの補助金は、以下の記事で詳しく解説しています。

神奈川県でアパート・マンションの大規模修繕に使える補助金一覧｜省エネ・長寿命化工事をプロが解説【2025年最新】

地元業者に依頼するメリット

港北ニュータウン・都筑区・青葉区などにアパートを所有されているオーナー様は、地元密着業者に依頼するのがおすすめです。

地元密着業者に絞る最大の利点は、「地域特有の気候・建物構造を熟知していること」です。

• 湿度が高く、外壁コケ・カビが発生しやすい地域特性を把握
• 過去の施工データから最適な塗料・防水工法を選定
• 緊急時も迅速に駆けつけ可能（台風・漏水対応など）

また、大手業者のような中間マージンが発生しにくいため、費用を20〜30％抑えつつ品質を確保できます。

まずは大規模修繕や部分修繕にいくらかかりそうか、無料で見積もりを取得してみてください。

📞【TEL：045-948-6525】

アパート大規模修繕をやりたいけど、動き方がわからないという方は、以下の記事で全体の流れをわかりやすく解説しています。

【2025年最新版】アパート大規模修繕の流れを徹底解説｜工事内容・費用・トラブル回避策まで

アパートの経年劣化についてよくある質問【FAQ】

まとめ｜経年劣化を「修繕のチャンス」に変えよう

アパートの外壁や防水といった共用部の経年劣化は、どの建物にも必ず訪れる自然現象です。しかし、劣化を放置するか、計画的に対処するかで将来のコストと資産価値は大きく変わります。

10年ごとの定期点検を実施し、劣化のサインを早期に発見できれば、部分補修で済み修繕費を30％以上抑えることも可能です。また、外観や共用部をリニューアルすることで、見た目の印象が一新され、入居率アップや家賃維持にもつながります。

株式会社マークでは、港北ニュータウン・都筑区・青葉区を中心に、地元の気候や建物特性を踏まえた修繕計画を提案しています。

「そろそろ修繕のタイミングかも」と感じたら、まずは無料の劣化診断から。現状を見える化し、最適な修繕プランでアパート経営を長期的に安定させましょう。

📞【TEL：045-948-6525】

監修・執筆

この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・機関の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。