「うちのアパートも築10年以上経つけれど、そろそろ大規模修繕が必要なのかな？」

そんな疑問を持つオーナー様は多いはずです。

大規模修繕は、外壁や屋根、防水といった建物の寿命を守るために欠かせない工事です。しかし、工事の流れや費用感、入居者への対応など、不安に感じるポイントも少なくありません。

この記事では、アパート大規模修繕の基本から流れ・費用・工事内容・トラブル回避策までをわかりやすく解説します。

マンションと違って修繕委員会を立てる必要がない分、オーナー主導で進めるケースが多いため、意思決定のスピード感や費用管理が重要です。

【この記事でわかること】
✅ アパートとマンションの大規模修繕の違い
✅ アパート大規模修繕の流れ（5STEP）
✅ 大規模修繕のスケジュール感
✅ 大規模修繕の費用感
✅ 大規模修繕の工事内容
✅ 大規模修繕のトラブル回避策

監修・執筆｜この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・研究機関等の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。

アパートの大規模修繕とは？マンションとの違い

アパートの大規模修繕とは、築10～30年を目安に、外壁や屋根、防水、給排水設備などをまとめて修繕する工事のことです。

小規模物件であっても、入居者の安心・安全や資産価値を維持するために欠かせません。

一方で、マンションと比べると進め方に大きな違いがあります。

項目	アパートの大規模修繕	マンションの大規模修繕
主体	オーナーが単独で決定	管理組合が主体、総会で決議
意思決定のスピード	速い（オーナーの判断で即決可）	遅い（合意形成に時間がかかる）
修繕委員会	基本的に不要	必要（委員会設置が一般的）
費用負担	オーナーが一括で負担	区分所有者で按分（修繕積立金）
空室率への影響	1戸の退去でも収益に直結	戸数が多いため影響は分散
入居者対応	直接オーナーが行う	管理会社や理事会を通じて対応

このように、アパートはオーナー主導で自由度が高い一方、責任も集中するのが大きな特徴です。逆にマンションは、合意形成や積立金の制度がある分、調整に時間がかかります。

オーナー主体の修繕に不安を感じている方は、【無料相談】で専門家に意見を聞いてみるのがおすすめです。

アパート修繕の特徴（規模が小さくても影響が大きい）

アパートの大規模修繕は、規模が小さい分「やらなくても大丈夫」と思われがちですが、実際には入居者満足度や空室率に直結する大事なポイントです。

たとえば…

• 外壁の劣化
  • 入居希望者から見た第一印象が悪くなる
• 屋根や防水不良
  • 雨漏りやカビが発生し、クレームや退去につながる
• 共用部の老朽化
  • 安全面の不安で入居者離れが起こる

特にアパートは戸数が少ないため、1人の退去が収益全体に与える影響が大きいのが特徴です。だからこそ、適切なタイミングで修繕を行うことが経営の安定につながります。

何年ごとに行うべきか（国交省ガイドライン＋アパート事例）

国土交通省の「マンション修繕積立金ガイドライン」では、おおむね12年周期で大規模修繕を行うことが推奨されています。これはアパートにも参考にできる目安です。

実際のアパート事例では、以下のようなケースが多く見られます。

• 築12～15年
  • 外壁塗装・屋根防水の初回修繕
• 築20年頃
  • 給排水管や鉄部のサビ補修を含めた本格的な修繕
• 築30年以降
  • 外壁改修に加えて、設備更新や耐震補強まで検討

このように、建物の劣化スピードや入居者のニーズに合わせて計画的に修繕を行うことが重要です。

（出典：国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン（令和6年6月改定）」）

修繕のタイミングについては、「アパート・マンションの大規模修繕は何年ごと？」の記事で年数や周期の目安を解説しています。

築20年・30年で必要になる工事の違い

アパートの大規模修繕は、築年数によって必要な工事が大きく変わります。

• 築20年目の修繕
  • 外壁・屋根の補修
  • 防水シートやシーリング材の打ち替え
  • 鉄部の塗装や階段の補修
• 築30年目の修繕
  • 給排水設備の更新
  • 電気設備やガス設備の入れ替え
  • バルコニーや手すりの安全対策
  • 必要に応じて耐震補強

この段階になると「見た目を整える」だけでは不十分で、入居者の安全性や設備の快適性を確保する修繕が求められます。

【マークの大規模修繕事例｜Aさんのアパート】
横浜市の築22年・15戸アパートを所有されるAさんに依頼を受け、外壁塗装と屋根防水を同時に実施しました。総工費は約1,200万円で、施工中はベランダ使用制限があったものの、入居者への説明を徹底したことで退去はゼロでした。工事後は外観の印象が大きく改善し、新規入居問い合わせも増加しました。

大規模修繕の基本をもっと詳しく知りたい方は、「アパートの大規模修繕とは？工事内容・費用相場・回避すべきトラブルを解説」もご覧ください。

アパート大規模修繕の流れ【5ステップ】

アパートの大規模修繕は、建物の状態を確認して計画を立て、設計・業者選定を経て工事を実施するという流れで進みます。

ステップ	主な内容	ポイント
STEP1	修繕の必要性を確認	委員会は不要。オーナーが主導で判断
STEP2	設計・コンサルタント選定	劣化診断や設計監理で失敗防止
STEP3	業者選定・見積もり比較	金額だけでなく内容・保証を重視
STEP4	工事着工～施工中	ベランダ制限・騒音など入居者対応が必要
STEP5	完了・アフター対応	検査・保証書・定期点検で安心経営

特にアパートはオーナー主導で意思決定できるため、マンションに比べてスピーディですが、その分「業者選び」や「資金計画」の重要度が高いのが特徴です。

ここでは、一般的な流れを5ステップに分けて解説します。

【マーク｜担当者コメント】
アパートの大規模修繕は「流れを押さえること」が成功の第一歩です。当社に相談いただくオーナー様の多くも「どこから手を付けていいか分からない」とおっしゃいます。まずは建物診断で現状を正しく把握し、そのうえで資金計画と業者選定を並行して進めることが、無駄なコストを抑え安心した経営につながります。

修繕委員会や協議会は不要？小規模物件ならオーナー主導

マンションでは住民の代表である修繕委員会が組織されますが、アパートの場合は不要です。オーナーが直接判断し、専門家や管理会社に相談しながら進めるのが一般的です。

• メリット
  • 意思決定が早い、余計な会議が不要
• デメリット
  • 判断を誤ると費用増や工事トラブルにつながる

したがって、オーナー単独で進める場合でも、施工業者や設計事務所、コンサルタントのサポートを受けることが成功の鍵になります。

設計・施工・コンサルタント選びのコツ（戸数が少なくても重要）

大規模修繕の成功は「事前調査と設計の精度」に大きく左右されます。戸数が少ないアパートでも、以下のポイントで設計・施工・コンサルタントを選ぶと安心です。

• 劣化診断の実績があるか
• アパート規模の工事に精通しているか
• 工事監理（チェック体制）を担ってくれるか

特に、修繕コンサルタントは「業者から独立した立場」で監理を行うため、手抜き工事や過剰工事を防げます。

「うちのアパートに合う修繕プランを知りたい」という方は、【無料相談】で事前調査からサポートを受けるのがおすすめです。

施工業者選定と見積もり比較（相見積もりの注意点）

業者を選ぶ際には、必ず相見積もりを取りましょう。とはいえ、単に金額を比べるだけでは不十分です。

見積もり時にチェックすべきポイントをまとめました。

• 工事内容の明細が具体的か
• 保証期間やアフターサービスが含まれているか
• 追加費用が発生する条件が明記されているか

また、相見積もりでは「不自然に安すぎる見積もり」に注意が必要です。ダンピングや手抜きにつながる可能性があるため、適正価格と実績のある業者を選ぶことが最優先です。

工事着工～施工中の流れ（ベランダ・共用部分の制限）

実際に業者と契約して準備が進めば、大規模修繕工事を開始できます。

なお工事の初めには、足場設置や養生シートで建物全体が覆われ、入居者の生活に一定の制限がかかります。

• ベランダ使用制限
  • 洗濯物が干せない期間が発生
• 共用部の利用制限
  • 階段や廊下が一時的に使いにくくなる
• 騒音・振動
  • 日中に工事音が響く

こうした影響は、事前に入居者へ丁寧に説明しておくことがトラブル防止につながります。施工中は定期的に進捗報告を受け、工期が予定通りか確認することも大切です。

工事完了とアフター対応

工事完了後は、設計者やオーナーが立ち会って検査を行い、仕上がりを確認します。その後、保証書や竣工図書の受け取り、定期点検スケジュールの確認を忘れずに行いましょう。

また、アフター対応がしっかりしている業者であれば、小さな不具合や入居者からの問い合わせにもスムーズに対応できます。これは入居者の満足度を高め、長期的な安定経営につながります。

工事後のトラブルを防ぐためにも、【簡単見積もり＋アフター保証付きの業者紹介】を利用するのが安心です。

アパート大規模修繕の費用相場と資金計画

アパートの大規模修繕は、規模や工事内容によって費用が大きく変わります。

一般的に、外壁・屋根・防水などを含む一式工事となるため、数百万円から数千万円規模になるのが普通です。

オーナーが安定した経営を続けるためには、戸数別の相場を把握し、修繕積立や融資、補助金を組み合わせた資金計画を立てることが欠かせません。

戸数別の費用目安（10戸・20戸・30戸アパート）

国土交通省や建築業界の事例を参考にすると、アパートの大規模修繕は「1戸あたり50万～100万円」がひとつの目安です。戸数別にまとめると以下の通りです。

戸数	費用目安 （外壁・屋根・防水を含む一式）
10戸	約500万～1,000万円
20戸	約1,000万～2,000万円
30戸	約1,500万～3,000万円

もちろん、劣化状況や工事内容によって変動します。たとえば外壁タイルの張り替えや給排水管更新を含めると、費用はさらに膨らみます。

【マークの大規模修繕事例｜Bさんのアパート】
川崎市の築30年・28戸アパートを持つBさんの場合には、外壁改修・屋上防水・給排水管更新を一式で実施しました。費用は約2,600万円で、金融機関の修繕ローンを活用しました。計画的に進めたことで予算超過を防ぎ、同時に省エネ窓を導入することで空室率が改善し、オーナーの収益向上につながりました。

「自分のアパートの場合いくらかかるか知りたい」という方は、【簡単見積もり】を利用すると相場との差も確認できます。

神奈川エリアのアパートをサポート

費用をできるだけ抑える具体的な方法を知りたい方は「アパートの大規模修繕費用はいくら？」の記事をご確認ください。

修繕積立がない場合の注意点（追加費用・融資活用）

マンションでは修繕積立金制度がありますが、アパートではオーナーが直接負担するケースが多く、積立をしていない場合は突発的に数千万円の出費が必要になる可能性があります。

その際の対応策としては、

• 自己資金の取り崩し
  （ただし資金繰りに影響大）
• 金融機関からの修繕ローン利用
  （アパートローンの一部として対応可能）
• 管理会社を通じた分割払いプラン

などがあります。重要なのは、「劣化が進んでから慌てて工事をするより、計画的に資金準備を進める」ことです。

補助金・助成金の活用方法

自治体によっては、アパートの大規模修繕に対して補助金や助成金が用意されている場合があります。特に以下のケースで活用できます。

• 耐震補強工事
  旧耐震基準の建物を対象に補助
• 省エネ改修
  断熱材や高効率設備導入で助成
• バリアフリー化
  高齢者対応のための改修工事

たとえば、神奈川県では最大160万円の補助を受けられる「長期優良住宅リフォーム推進事業（令和6年情報）」などが提供されています。

（出典：建築研究所「長期優良住宅リフォーム推進事業（令和6年度）」）

【マーク｜担当者コメント】
補助金や助成金は「知っているかどうか」で数十万～百万円単位の差が出ます。特に耐震補強や省エネ改修は自治体ごとに制度が異なるため、情報収集だけでも時間がかかります。当社では、神奈川エリアの最新制度を随時確認し、お客様に合う補助金の提案や申請サポートまで行っています。費用負担を減らす選択肢としてぜひ活用ください。

神奈川エリアのアパートをサポート

また、神奈川県の補助金情報を知りたい方は、以下の記事もチェックしてみてください。

神奈川県でアパート・マンションの大規模修繕に使える補助金一覧｜省エネ・長寿命化工事をプロが解説【2025年最新】

アパート大規模修繕のスケジュール目安

大規模修繕は「工事そのもの」よりも、着工（工事開始）までの準備に時間がかかります。

特にアパートはオーナーが主導で判断するため、計画が遅れると入居者対応や工事費用の増加につながることも…。

ここでは、一般的なスケジュール感を解説します。

着工までに必要な準備期間（1年前から逆算）

アパートの大規模修繕は、少なくとも1年前から準備を始めるのが理想です。

【一般的な流れ（着工1年前から逆算）】

• 12か月前
  建物劣化診断の実施、修繕方針を決定
• 9か月前
  設計・コンサルタント選定、概算費用の把握
• 6か月前
  施工業者へ相見積もり依頼、比較検討
• 3か月前
  契約締結、入居者への説明・通知
• 着工
  工事開始

このように逆算して計画を進めれば、資金計画や入居者説明も余裕を持って行えます。

「自分のアパートはいつから準備を始めるべき？」と迷う方は、【無料相談】で建物診断の時期を確認しておくと安心です。

実際の工事期間はどのくらい？（3～6か月が目安）

工事の期間は、アパートの規模や工事内容によって異なりますが、3～6か月が目安です。

【工事期間の目安】

• 10戸規模：3か月前後
• 20～30戸規模：4～6か月程度
• 外壁改修＋屋根防水＋給排水更新を含む場合：半年以上

期間を短くしたい場合でも、安全性や品質を優先しなければ、結局は不具合や追加費用につながります。したがって、適正な工期を確保することが長期的なコスト削減になると理解しておくとよいでしょう。

入居者が知っておくべき生活への影響と「過ごし方」

工事中は、入居者の生活に少なからず影響があります。トラブルを防ぐには、事前説明と代替案の提示が重要です。

【よくある影響と対応例】

• ベランダ使用制限
  • 洗濯物が干せない → 室内干し用ラックを貸し出す
• 騒音・振動
  • 日中の作業音 → 工事スケジュールを共有し、理解を得る
• 共用部の制限
  • 階段・廊下が一時的に使いにくい → 掲示板やLINEで事前周知

こうした配慮があるかどうかで、入居者満足度やクレーム発生率が大きく変わります。オーナーとしては、「工事中でも入居者が安心して暮らせる環境」を意識することが重要です。

アパートの大規模修繕で行う主な工事内容

アパートの大規模修繕では、外観の美観を整えるだけでなく、雨漏りや劣化を防ぎ、入居者の安全を守るための工事が行われます。特に重要なのは以下の3つです。

工事区分	内容	ポイント
外壁・屋根・防水工事	外壁塗装、屋根防水、ひび割れ補修	雨風から建物を守る必須工事。放置すると雨漏りや大規模修繕費が膨らむリスクあり
給排水設備や鉄部補修	配管更新、鉄階段・手すりの塗装、防錆処理	サビや劣化が進むと漏水や腐食につながる。早期対応がコスト削減に有効
価値を高める改修	省エネ窓の導入、外観デザイン改善、共用部改修	入居者ニーズに応え、空室率低下・資産価値向上に直結

よくあるトラブルと回避策（アパート編）

大規模修繕では入居者対応や業者との関係でトラブルが起こりやすいのも事実です。よくある事例と回避策をまとめます。

• 入居者への説明不足でクレーム
  → 工事前に「工事内容・期間・生活制限」を必ず書面や掲示板で告知。
• 工事中の騒音・ベランダ使用制限
  → 日中の工事時間を明示し、洗濯物干しができない場合は代替案を提示。
• 業者トラブル（談合・手抜き工事）
  → 相見積もりで金額と工事範囲を精査し、第三者監理（設計士やコンサル）を入れると安心。

これらを未然に防ぐことができれば、入居者の信頼も維持でき、空室リスクも下げられます。

他の事例や実際によくあるトラブル事例をもっと詳しく知りたい方は「大規模修繕のよくあるトラブル一覧」もチェック。

【FAQ】アパート大規模修繕でよくある質問

まとめ｜アパート大規模修繕は「流れの理解」と「信頼できる業者選び」が成功の鍵

アパートの大規模修繕は、単に建物をきれいにする工事ではなく、資産価値を守り、入居者の安心を維持するために欠かせない経営判断です。流れを理解し、着工1年前から準備することで、工事中のトラブルや費用の無駄を防ぐことができます。

特にアパートはオーナー主導で進められるため、判断のスピード感が強みとなる一方、業者選びや資金計画の責任も大きくなります。そのため、経験豊富で信頼できる施工会社やコンサルタントを選ぶことが成功の分かれ道となります。

• 流れを把握して余裕を持った準備をする
• 費用相場を理解し、資金計画・補助金を活用する
• 入居者対応を丁寧に行い、満足度を下げない工夫をする

これらを意識することで、オーナーとして安心して修繕に臨めます。

「自分のアパートに必要な修繕内容や費用が具体的に知りたい」と思った方は、【無料相談】をご利用ください。

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