神奈川県でアパートを建てたあと、

「アパート建築後は何をすればいいの？」
「維持費ってどれくらい？」
「管理会社は必要？自分で管理すべき？」

と不安に思うオーナーは少なくありません。

アパート建築は「建てた瞬間がゴールではなくスタート」です。

実際、ある企業が実施した賃貸物件の管理状況の調査によると、多くの賃貸物件で頻繁に「水道トラブル」「共用部トラブル」「清掃トラブル」といった維持管理トラブルが起こっていることがわかっています。

（出典：PRTIMES｜マルチ救急24株式会社「賃貸物件の管理状況に関する調査（2023年3月）」）

そこで本記事では、神奈川でアパートを建てた（建てたい）というオーナー向けに、以下のポイントをわかりやすく解説します。

• 建築後すぐにやるべき初期チェック項目
• 神奈川の気候・地形に合った維持管理のコツ
• 定期点検・修繕スケジュールの立て方
• 管理会社を選ぶ際の注意点とコスト目安
• 将来の建て替え・立ち退きリスクへの備え

建築後の管理を怠ると、家賃収入の減少や資産価値の低下を招きかねません。

本記事を読んで、建築後の維持管理の大切さを把握していきましょう。

【マーク｜担当者コメント】
港北ニュータウンエリアでは、建てた後の管理でお困りのオーナー様が非常に多いです。「建て替えたばかりなのに外壁が汚れてきた」「雨漏りが心配」というご相談をよくいただきます。実は、建てた直後の点検・清掃が、10年後の修繕費を大きく左右するんです。

アパートは「建てて終わり」ではない

アパート建築を終えた瞬間、多くのオーナーが「これで一安心」と感じます。しかし実際には、建物をどう維持し、資産価値を守っていくかが本当のスタートです。

以下に、アパート経営が「建てて終わり」ではない理由をまとめました。

• 建物の寿命は定期的なメンテナンス次第で10年以上変わる
• 劣化を放置すると、入居者満足度が下がり空室リスクが高まる
• 維持管理の記録を残すことで、将来の売却・相続時にも有利
• 修繕を計画的に行えば、突発的な大出費を防げる

賃貸経営で成功しているオーナーほど、日常管理と長期修繕の両立を徹底しています。建てた後に大切なのは、「見えない部分（基礎・配管・外壁）」を含めて定期的にチェックする仕組みをつくることです。

放置するとどうなる？劣化・空室リスク

アパートの維持管理を怠ると、次のような思わぬ損失を生むかもしれません。

トラブル内容	想定される損失
外壁のひび割れ・雨漏り	修繕費200万円超＋入居者離脱
給排水トラブル	壁・床の張替え、50万円以上
共用部の照明・清掃不足	入居率の低下、家賃下落
害虫（ゴキブリ）・カビ・臭い問題	口コミ悪化・長期空室化

特に、外壁のひび割れや給排水の不具合は見た目以上に深刻で、入居者が離れやすくなり、修繕費が一気に膨らむのが実情です。特に神奈川のように湿度が高く塩害の影響もある地域では、放置すれば劣化スピードが加速します。

ただし、こうしたトラブルは、早期点検で90％以上防げるといわれています。

神奈川で建てたアパートに多い維持管理トラブル

神奈川県は海と山に囲まれ、湿度・潮風・坂道が多い地形という特徴があります。そのため、同じ「新築アパート」でも、ほかの地域とは違う維持管理の課題が発生しやすいのが実情です。

ここでは、特にトラブルが多い3つのケースを紹介します。

【トラブル1】海風・湿気・地形による劣化トラブル

神奈川のアパートで最も多いのが、気候・立地条件による建物劣化です。

特に横浜・川崎・湘南などの沿岸部は、塩害・湿気・強風が原因で金属部品や外壁の腐食が進みやすい傾向があります。

発生要因	主な症状	対策
海風・塩害	鉄骨や手すりの錆、外壁塗装の剥がれ	年1回の高圧洗浄＋防錆塗料の再塗布
湿気・結露	カビ・クロスの変色・木部の腐食	換気扇・通気口の設置強化、除湿管理
傾斜地・坂道	排水が偏る・基礎のひび割れ	定期的な地盤沈下確認・排水ルート清掃

湘南エリアのような海沿い地域では、塩害対策として外壁の塗装周期を5年→3年に短縮するケースも増えています。小まめな点検ほど長期コストを抑える近道です。

横浜・川崎・湘南エリアで注意すべき環境劣化

これらの地域では、下記のような“局地的な劣化傾向”が見られます。

• 横浜市港南区・磯子区
  海風による金属部品の腐食
• 川崎市川崎区
  工場地帯の粉塵付着による外壁汚れ
• 藤沢市・茅ヶ崎市
  湿気による木造部分の腐朽・白アリ被害

外壁の塗膜寿命を平均2〜3年短くすると言われています。そのため、「10年に一度の外壁塗装」ではなく、5〜7年を目安に再塗装を検討するのが安心です。

【トラブル2】給排水や外壁に起こりやすい不具合

建築直後は気づかなくても、数年経つと給排水トラブルや外壁の浮き・ひび割れが発生します。特にアパートの場合、配管距離が長く共用部も多いため、一部の劣化が全体へ波及しやすいのが特徴です。

部位	症状	対応方法
給水管	水圧低下・赤水発生	配管交換・防錆ライニング処理
排水管	詰まり・臭い・逆流	定期清掃・排水トラップの再施工
外壁	シーリングの劣化・浮き	5年ごとの目地打ち替え
ベランダ防水	雨漏り・水溜まり	防水塗膜の再施工

トラブルを防ぐためには、「水漏れセンサーや監視カメラを設置して、異常を早期発見する」「共用廊下・ベランダの排水口の清掃を年2回実施する」といった対策が必要です。

【トラブル3】入居者トラブル（騒音・害虫・設備不良）

物理的な修繕だけでなく、入居者トラブルもアパート経営に大きな影響を与えます。特に神奈川の住宅密集地（横浜・相模原・厚木など）では、次のような生活音や害虫問題が多く寄せられています。

• 隣室の足音・話し声・テレビ音による苦情
• ゴミ出しルール違反や害虫（ゴキブリ・コバエ）発生
• 設備の不具合報告が遅れ、結果的に損傷が拡大

なお、これらは「管理会社の定期巡回」や「入居時説明」で防げるケースがほとんどです。

神奈川のアパート建築後すぐにやるべき初期チェック

アパートが完成したあとに最初にやるべきことは、「初期不具合の確認」と「記録の保存」です。

引き渡し直後の1〜3か月は、施工の不備や設備の不調が最も見つかりやすい時期。この段階で正しくチェックしておけば、後のトラブルや無駄な修繕費を防げます。以下に、チェックリストをまとめました。

チェック項目	内容	チェックタイミング
外壁・屋根	ひび割れ、コーキングの隙間、雨樋の勾配	引渡し時＋1か月後
給排水設備	漏水・赤水・水圧の低下がないか	入居前＋引渡し後1週間
電気・照明	全灯点灯確認、ブレーカー作動確認	引渡し時
換気・通気	結露・カビ臭がないか、換気扇動作確認	引渡し後1〜2週間
玄関・窓	開閉のスムーズさ、防犯ロック動作	引渡し時
共用部	手すり・階段・照明の安全確認	引渡し後1か月以内

初期不具合の多くは「小さな違和感」から発見されます（例：「水の流れが遅い」「換気扇の音が大きい」「壁紙にシワ」など）。

また、チェックする際には、写真付きで記録を残すと保証対応時にエビデンス（証拠）として有効です。管理会社や施工会社に共有しておくと、対応が早くスムーズになります。

おすすめの相談先を知りたい方は、以下の記事をチェック

神奈川の大規模修繕が得意なおすすめ業者を一覧で紹介！口コミ評判や施工業者の選び方を解説

定期点検と修繕スケジュールの立て方

アパートを長持ちさせる最大のポイントは、「定期点検をスケジュール化して実行すること」です。

特に神奈川は、湿度や海風の影響を受けやすいため、地域環境に合わせた点検サイクルを組むことが重要です。

ここでは、定期点検の目安と修繕スケジュールの立て方をわかりやすく解説します。

日常・月次・年次で分ける点検の基本

一般的に、建物の点検は5年に1回を目安にするようにルール化されます（出典：国土交通省資料）。しかし、5年間のうちに大幅な劣化の進行が起こるケースも少なくありません。

そこで、アパート管理は「日常管理 → 月次点検 → 年次点検」の3層で考えるのが理想です。

下の表のように、項目ごとに担当と頻度を明確にすることで、管理の抜け漏れを防げます。

項目	チェック内容	頻度	担当
清掃・共用灯	ごみ・落ち葉・電球切れ	毎週〜月2回	自身で
給排水設備	漏水・詰まり・臭気	月1回	管理会社・修繕業者
外壁・屋根	ひび割れ・コケ・塗膜剥がれ	年1回	管理会社・修繕業者
消防・防災	火災報知器・消火器・避難器具	年1回（法定点検）	管理会社・修繕業者
電気設備	分電盤・照明・配線	年1回	管理会社・修繕業者

たとえば、建物の劣化診断・修繕診断を提供している施工会社（修繕会社）などに相談すれば、建物の状況をすぐに確認してもらえます。すばやく対応してもらいたいなら、神奈川エリアでサービスを探すのがおすすめです。

5年・10年・20年でやるべき修繕の目安

アパートは築年数に応じて劣化箇所が変わるため、長期的な修繕スケジュールを立てることが必要です。以下は、神奈川の気候条件を踏まえた修繕目安の一例です。

築年数	主な修繕項目	修繕内容・目安費用（税抜）
〜5年	防蟻・外構・換気	約10〜30万円
5〜10年	外壁・屋根塗装、給湯器	約150〜300万円
10〜15年	防水層更新・床張替え	約200〜400万円
15〜20年	配管更新・サッシ交換	約300〜500万円
20年以上	大規模修繕・外壁全面改修	約500〜800万円

※金額は木造アパート15〜20戸規模の平均相場（2025年 神奈川県内の工務店等を調査）
参考文献：「住宅金融支援機構｜大規模修繕の手引き」「住宅金融支援機構｜マンションライフサイクルシミュレーション」「国土交通省｜賃貸住宅管理業者向け計画修繕ガイドブック」

上記の金額はあくまで目安ですが、神奈川エリアの環境要因などを考慮すると、トータルで数千万円規模の修繕が必要になると推測されます。

まずは、地元の修繕業者などから見積もりを取得し、実際の費用を把握することからスタートしましょう。

また、大規模修繕のタイミングや流れが気になっている方は、以下もチェック

• 神奈川県で大規模修繕はいつから始めるべき？
• アパート大規模修繕の流れを徹底解説

【マーク｜担当者コメント】
港北区・都筑区のように湿気や海風の影響を受けやすい地域では、外壁塗装は7〜10年以内の再塗装をおすすめしています。実際に、築10年を過ぎてからの修繕は、費用が1.5倍以上になるケースもあります。点検・防水メンテナンスを「早め・定期的」に行うことが大切です。

管理会社に任せる？自分で管理する？

アパートを建てた後、経営を安定させるうえで欠かせないのが「管理体制の選択」です。特に神奈川のように人口が多く入居者の入れ替わりが頻繁な地域では、管理方法によって収益と手間が大きく変わります。

管理方法は大きく分けて2つ。
①管理会社に委託する、または ②オーナー自ら管理する方法です。

管理会社に任せる場合（メリット・デメリット）

管理会社にアパート管理を任せたい場合、手間を減らして空室率を下げやすくなる一方で、委託する費用が高額になり、収益率が下がってしまう点に注意が必要です。

メリット

• 入居者募集から家賃回収まで一括対応してもらえる
• トラブル対応のストレスが減る
• 専門ノウハウにより空室率が減りやすくなる

デメリット

• 手数料分だけ年間収益が減る
• サブリース契約では更新時の家賃見直しが行われることがある
• 管理品質が低い会社だと、入居者対応の不満が放置されるケースも

参考として、管理手数料の相場を掲載しました。

管理方式	内容	手数料（神奈川平均）
集金代行型	家賃集金・クレーム対応など	家賃の3〜5%
一括借上げ型 （サブリース）	管理会社が借上げ、空室リスクなし	家賃の10〜20%減額が一般的

参考：国土交通省「令和6年度民間賃貸住宅の管理業務に関するアンケート調査」
・調査期間：令和6年11月5日～11月29日（金）
・対象者：賃貸住宅管理業者等 約10,000社
・調査方法：インターネットによるWeb調査

たとえば、自身で管理していた場合の家賃に対する収益率が20%だった場合、集金代行型だと最大で15%まで収益率が下がるイメージです。

自分で管理する場合（メリット・デメリット）

自分でアパートを管理する場合には、収益性を高めやすい一方で、クレーム対応といった負担がかかる点に注意が必要です。

メリット

• 管理費がかからず、収益性が高い
• 入居者と直接関われるため、信頼関係を築きやすい
• 建物状態を自分で把握できるため、修繕の判断がしやすい

デメリット

• クレーム・夜間対応・修繕依頼などの時間的負担が大きい
• 法改正（賃貸借契約・原状回復ガイドライン等）に知識が必要
• 入居者募集・契約更新の事務処理が煩雑

自身で法律関連の知識を身につけなければならないため「管理が好きで現場に関わりたい人」や「手間を減らせる少戸数（5戸以下）の物件所有者」などにおすすめです。

維持費・修繕費の目安と節約のコツ

アパート経営で見落とされがちなのが、建築後に毎年かかる維持費・修繕費です。

費用項目	年間の目安	内容
共用部電気代・清掃費	約3〜5万円／戸	照明・定期清掃など
管理委託料	家賃の3〜5％	管理会社への手数料
建物保険料	約1〜2万円／戸	火災・地震保険
定期点検・法定点検	約3〜10万円／年	消防・給排水・外壁等
修繕積立（将来修繕用）	家賃収入の5〜8％	外壁・屋根・配管更新用

特に「アパートを建てた後のコストをどれくらい見込めばいいのかわからない」という相談は、神奈川県内でも特に多い質問のひとつです。

結論から言うと、維持費は年間家賃収入の10〜15％前後を想定しておくのが安全です。
このなかには、共用部の電気代、清掃費、保険、点検費、修繕費の積立などが含まれます。

また費用を少しでも抑えたい方は、補助金を活用するのがおすすめです。詳しくは以下の記事でチェックしてみてください。

神奈川県でアパート・マンションの大規模修繕に使える補助金一覧｜省エネ・長寿命化工事をプロが解説【2025年最新】

維持費を抑えるコツ

劣化してから直す“事後修繕”ではなく、定期的な点検・軽微修繕を行うことで長期コストを削減できます。特に神奈川の沿岸地域では、塩害・湿気対策の早期施工が寿命を大きく延ばします。

修繕方法	内容	長期コスト比較（20年）
予防型 （定期点検＋軽修繕）	劣化初期で補修	約400万円
事後型 （劣化後に修繕）	放置後に大規模工事	約700万円

またひとつの目安として、国土交通省が実施した「令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、賃貸物件のオーナーは12～15年頻度で大規模修繕を実施しています。

「壊れてから」ではなく「損傷があるなとわかったとき」に修繕するのがベストですので、定期的に点検を依頼し、プロに判断してもらうのが理想です。

将来の建て替え・立ち退きに備える

アパート経営では、建てた後も「いつかは建て替えの時期が来る」という前提で長期計画を立てることが大切です。

特に神奈川県内は、築30〜40年超の木造アパートが増加しており、入居率の低下や老朽化リスクが経営課題となっています。

そのため結論から言えば、木造アパートの場合には築30年を迎える前に「修繕か建て替えか」の検討を開始するのが理想です。法的手続きや立ち退き交渉には時間がかかるため、早めの準備が成功のカギになります。

築年数	状況	判断ポイント
〜20年	設備更新期	修繕・リフォーム中心で延命可能
20〜30年	外壁・配管劣化期	修繕積立＋再投資計画を検討
30〜40年	老朽化・空室増加	建て替え or 大規模改修の判断期
40年以上	構造・法令適合リスク	建て替え前提で計画を進める

修繕と建て替えの費用差は大きいですが、「建て替えによる利回り改善」を考えると、長期的には再投資が有利になるケースもあります。

神奈川のアパート建築についてよくある質問【FAQ】

【マーク｜担当者コメント】
「修繕したほうがいいのか、それとも建て替えるべきか…」と迷う方は多いです。マークでは、現地調査・費用比較・建て替えのメリットデメリットを無料でご説明しています。地域密着の立場から、オーナー様にとって本当に良い選択を一緒に考えます。

まとめ｜神奈川のアパート建築後は維持管理や修繕が重要です

アパート経営は「建てて終わり」ではなく、建ててからが本当のスタートです。

特に神奈川のように海風・湿気・傾斜地など気候条件の影響を受けやすい地域では、建築後の維持管理・定期点検・修繕計画が、収益を長く守るカギになります。

アパート経営は、建物の寿命を伸ばしながら入居者に安心を届ける“住まいの事業”です。小さな劣化や不具合を放置せず、「早期発見・早期対応」を続けることで、長期的な黒字経営と資産価値の維持が実現します。

監修・執筆

この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・機関の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。