アパートの外観は「入居率」や「資産価値」に直結する重要な要素です。

外壁の色あせやひび割れを放置すれば、空室リスクが高まるだけでなく、建物全体の耐久性も低下してしまいます。そこで検討されるのが外壁塗装ですが、「業者に頼むと費用が高い。自分でDIYできないか？」と悩むオーナーも多いのではないでしょうか。

結論からいえば、アパート外壁塗装は小規模補修や部分塗装ならDIY可能ですが、全面塗装や高所作業はプロに任せるべきです。

この記事では、アパート外壁塗装をDIYで行う際のメリット・デメリット、必要な道具や費用感、さらにプロに任せた方が良いケースまで詳しく解説します。

アパート外壁塗装はDIYできる？大家が知るべき基本

アパート外壁塗装は「入居者に安心感を与える」だけでなく、「建物の寿命延長」「空室率の低下」「資産価値維持」に直結します。

大家にとっては避けて通れないメンテナンスですが、費用は数百万円規模になることも多く、できれば一部でもDIYで節約したいと考えるオーナーは少なくありません。

ただし、全面塗装をDIYで行うのは高リスクです。国土交通省の調査でも、外壁工事は「専門性が高く、事故・瑕疵リスクを伴う工事」と位置づけられています。

（参考：国土交通省「令和3年度 マンション大規模修繕工事に関する実態調査」）

そのため、アパートオーナーが知るべき基本は「DIYでできる範囲」と「プロに任せるべき範囲」をきちんと分けることです。

ここからは外壁塗装の役割を整理しつつ、DIYとプロ施工の境界を具体的に見ていきましょう。

外壁塗装を20年していないけど大丈夫？意味がない・必要ないは本当かプロが徹底解説【2025年最新】

外壁塗装の役割（資産価値維持・入居率アップ）

外壁塗装は単なる見た目の改善ではありません。アパートの経営においては、次のような役割を果たします。

• 資産価値の維持
  塗膜が外壁を守り、雨漏りや劣化を防止することで修繕積立金の圧迫を避けられる
• 入居率アップ
  外観の印象は入居希望者に直結する
  株式会社ヴィアゲートが実施した物件選びのアンケートによると、約2割の人たちが「外観・管理状態」を重視
  ^{（参考：emomilリサーチ「物件選びのポイントに関するアンケート」）}
• 修繕費削減
  定期的な塗装は、大規模修繕の周期を延ばす効果もある

そのため、大家がまず理解すべきなのが、外壁塗装は「経費」ではなく「投資」という点です。これをもとに、DIYかプロへの依頼かを比較することが大切です。

DIYできる部分とプロに任せるべき部分

アパートの外壁塗装はすべてをDIYするのではなく、部分的にDIY＋大部分をプロ依頼という使い分けが現実的です。

DIYできる範囲

• 1階部分の小さなひび割れ補修（コーキング材で充填）
• 共用廊下や階段の手すりなど、低所の部分塗装
• サイディング外壁の一部色あせ補修

プロに任せるべき範囲

• 2階以上や屋根部分など、高所作業が必要な場所
• 外壁全体の塗り替え（耐久年数を左右）
• 下地から劣化が進んでいるケース（雨漏り・鉄筋腐食）

【株式会社マーク担当者のコメント】
アパートの外壁は戸建てと比べて面積が広く、高所作業が避けられません。DIYで一部を補修することは可能ですが、全体塗装を無理に行うと事故や塗装不良による追加費用がかえって高くつくことがあります。

ひと目でわかる｜DIY・プロ相談のフローチャート

アパート外壁塗装を検討するとき、多くの大家が迷うのは「どこまでDIYでできるのか」「どこからプロに任せるべきか」という線引きです。

判断を誤ると、費用の二重発生や事故リスク、入居者からのクレームにつながりかねません。そこで、以下のフローチャートで、自分の物件に合った選択肢を簡単に確認しましょう。

Step1：建物の高さを確認する

まずは建物の高さを基準に考えます。

• 2階以下で1階部分中心
  → DIYの検討が可能。
• 3階建て・屋根部分を含む場合
  → プロ相談が必須。

👉 高所作業は落下事故リスクが高いため、大家が無理に行うのは危険です。

Step2：劣化の度合いをチェックする

外壁の傷み具合でDIY可否が変わります。

• 軽度（ひび・色あせ・コーキング劣化のみ）
  → DIYで部分補修可能
• 重度（雨漏り・鉄筋腐食・塗膜剥離）
  → プロ依頼が必要

👉 厚生労働省や国土交通省の資料（以下参照）でも、劣化進行が著しい場合は専門業者の点検を推奨しています。

参考1：厚生労働省「建築物における維持管理マニュアル」
参考2：国土交通省「木造建築物の維持保全・維持管理について」
参考3：神奈川県建築安全協会「建築物の維持保全の手引き」

Step3：予算の上限を考える

予算感も重要な判断基準です。

• 50万円以内で節約したい
  → DIY＋部分的なプロ依頼（ハイブリッド施工）
• 100万円以上でも長期耐久性を重視
  → プロによる全面依頼が安心

👉 DIYは初期費用を抑えられますが、失敗すると再施工コストが膨らむ点に注意が必要です。

Step4：入居者対応を考慮する

外壁塗装は入居者生活にも直結します。

• 共用部の軽微補修
  → DIYでも短期間なら可能
• 足場設置や長期間の工事
  → プロに依頼し、事前に入居者へ説明・告知を行うのが望ましい

👉 入居者クレーム回避のためにも、一定規模以上はプロに任せるのが大家にとってリスクが少ない選択です。

Step1～4までの結論

• DIY向き
  → 低所・部分補修・小規模修繕
• プロ向き
  → 高所・全面塗装・劣化が進んだ外壁

👉 迷ったときは、まずは無料診断や相見積もりを取り、DIYとプロの費用差を比較して判断するのがおすすめです。

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外壁塗装をDIYする費用とプロ施工の費用を比較

アパート外壁塗装を行う際に、大家が最も気になるのが費用差です。

DIYは初期コストを抑えやすい一方、仕上がりや耐久性に不安があり、結果的に再施工で高くつくこともあります。

ここでは一般的な30坪アパートをモデルに、DIYとプロ施工の費用を比較します。

項目	DIY	プロ施工
初期費用	約50〜70万円	約100〜150万円
工期	数週間（休日作業の場合）	約2週間（職人チームで効率施工）
仕上がり品質	技量次第でムラあり	プロ水準、保証付き
耐用年数	3〜7年程度	10〜15年程度
保証	なし	5〜10年保証あり
リスク	高所作業・事故・クレーム	安全管理徹底

なお、上記の金額は1回当たりの費用です。

DIYの場合、塗装の経験がない人が作業をすると耐用年数が短くなりやすい点に注意しましょう。50年間続けた場合のトータルコストは次の通りです。

項目	DIY （7年・70万円想定）	プロ施工 （15年・150万円想定）
1回目	7年目・累計70万円	15年目・150万円
2回目	14年目・累計140万円	30年目・300万円
3回目	21年目・累計210万円	45年目・450万円
4回目	28年目・累計280万円	－
5回目	35年目・累計350万円	－
6回目	42年目・累計420万円	－
7回目	49年目・累計490万円	－

アパート経営では入居者対応や保証面を考慮すると、全面施工はプロ依頼が堅実です。ただし、部分補修はDIY＋プロのハイブリッド活用が費用効率の高い選択肢となります。

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アパート外壁塗装DIYに必要な道具と材料

アパートの外壁塗装をDIYするには、必要な道具と塗料を正しく揃えることが成功の第一歩です。

特に共用部や1階部分の小規模補修であれば、大家自身でも比較的安全に取り組めます。

ここでは、アパートオーナーがDIYで活用できる代表的な道具と、外壁素材別の塗装ポイントを整理します。

共用部や小規模補修に使える道具

アパートの廊下・階段・1階部分の外壁などをDIY補修する際は、以下の道具が基本となります。

• 高圧洗浄機
  外壁のカビ・コケ・汚れを除去（乾燥させてから塗装開始）
• コーキング材+コーキングガン
  ひび割れや目地補修に使用
• サンドペーパー
  古い塗膜や表面の凹凸を整える
• 養生シート・マスキングテープ
  窓や植栽を保護し塗料の飛散を防止
• ローラー・刷毛
  広い面はローラー、細部は刷毛で塗り分け
• 下塗り材（シーラー）・上塗り塗料：密着性と仕上げを確保

上記は、ホームセンターやネット通販で一式揃えられ、費用は最低数万円規模に収まります。

サイディング・モルタルなど素材別の塗装ポイント

外壁塗装は、アパートに使用されている素材によって適した塗装方法が変わります。以下に、素材ごとのポイントを整理しました。

サイディング外壁

• 特徴
  デザイン性が高く、比較的メンテナンスが容易
• DIYポイント
  色あせ部分の部分塗装なら可能。ただし、シーリング目地の打ち替えは難易度が高いため、劣化が進んでいる場合はプロに依頼すべき。
• 塗料選び
  シリコン塗料がコストパフォーマンス良好（耐用年数7〜15年）。

モルタル外壁

• 特徴
  ひび割れしやすく、下地処理が重要
• DIYポイント
  小さなひび割れはコーキング補修＋塗装で対応可能。ただし構造クラック（深いひび割れ）はDIYでは危険。
• 塗料選び
  フィラー（下地調整材）で表面を整えてから上塗りが基本。

【株式会社マーク担当者のコメント】
素材ごとの性質を理解しないままDIYすると、「数年で剥がれる」「雨漏りを招く」といったトラブルにつながります。長期的な入居者満足と修繕コスト削減のためには、素材適合の塗料を選ぶことが重要です。

アパートオーナーがDIYでできる範囲

アパート外壁塗装を大家自身で行う場合、できる範囲を誤解しないことが最大のポイントです。

全体を自分で塗ろうとすると事故や品質不良につながりやすいため、基本は「低所・部分補修・小規模修繕」が中心となります。

ここでは、DIYで可能な代表的な作業と、注意すべきケースを整理します。

部分補修（ひび割れ・コーキング・一部塗装）

結論から言えば、アパートのDIYで最も現実的なのは、次のような部分的な補修作業です。

• 外壁の小さなひび割れ補修
  コーキング材で充填 → サンドペーパーで整える
• コーキングの打ち替え（目地劣化が軽度な場合）
  コーキングガンで充填
• 部分的な塗装（色あせ部分・共用廊下の壁など）
  ローラーや刷毛で施工

ただし、深いクラックや下地損傷はDIYでは対応できないため、プロ依頼が前提です。

古いアパート外壁のDIY注意点

築年数が古いアパートは、DIYでの補修がかえってリスクになる場合があります。

• モルタル外壁のひび割れ
  表面的に塗装しても内部劣化が進行する可能性
• 塗膜の大規模な剥離
  下地からやり直す必要があり、DIYでは困難
• アスベスト含有建材の可能性
  昭和50年代以前の外壁材に多く、DIYは法的にも危険

古い建物ほど「DIYで安く済ませたい」と思いがちですが、結果的に修繕費が膨らむリスクを考慮しなければなりません。

DIYに向かない箇所（2階以上・屋根・全面塗装）

アパートの以下のような箇所は、DIYに不向きです。

• 2階以上の外壁
  足場設置が必須。転落事故のリスクが高い
• 屋根や庇まわり
  滑落リスクが大きく、大家自身の作業は非推奨
• 全面塗装
  塗りムラ・塗膜剥離のリスクが高く、耐久年数も短縮

実際、国土交通省の「建築物等における事故・災害対策」では、高所作業にともなう墜落・転落事故の約3割が足場未設置の個人作業で発生しています。安全面と資産価値の観点からも、これらの範囲は必ずプロに任せるべきです。

（参考：国土交通省「建築物等における事故・災害対策」）

アパート外壁塗装DIYのメリットとデメリット

外壁塗装をDIYで行うと、費用削減の効果やスピード感などオーナーにとって魅力的な側面もあります。

ですが一方で、仕上がり品質や安全性、入居者対応といった面で大きなリスクも伴います。

ここではメリットとデメリットを整理し、大家として冷静に判断するための材料を提示します。

メリット：修繕費削減・空室対策に即効性

DIYの最大の利点はコスト削減と即効性です。

メリット	内容
修繕費を削減できる	業者依頼100〜150万円 → DIY部分補修なら数十万円以内
好きなタイミングで施工できる	入居者が少ない時期に作業できる
外観改善による入居率アップを期待できる	外壁を整えると入居希望者の印象改善

以上より、短期的な空室対策としてDIYは有効な手段です。

デメリット：仕上がりのムラ・事故リスク・入居者クレーム

一方で、DIYは資産価値や安全性を損ねるリスクがあります。

デメリット	内容	補足データ
仕上がり品質のムラ	塗膜厚不足で数年で劣化 → 再施工コスト増	DIY施工は保証対象外
事故リスク	高所作業で墜落事故や近隣への塗料飛散が発生しやすい	－
入居者クレーム	騒音・臭気・養生不備によるトラブル	信頼低下で空室率増加リスク
保証が受けられない	プロ業者なら5〜10年保証あり、DIYはゼロ	賃貸経営リスクにつながる

DIYは短期的なコスト削減には有効ですが、長期的な資産価値や入居者満足度を考えるとプロ依頼がおすすめです。

外壁塗装のDIYで失敗しないための大家のチェックリスト

アパート外壁塗装をDIYで行う際、失敗を防ぐための準備と管理が重要です。

特に、入居者や近隣住民の生活に直接影響するため、慎重に進める必要があります。

ここでは「天候・工期」「安全管理」「塗料選び」という3つの観点から、大家が必ず押さえておくべきチェックポイントをまとめます。

天候・工期の計画（入居者への周知含む）

外壁塗装は天候と工期管理を軽視すると失敗につながります。

• 天候確認
  外壁塗装は湿度85％以上・気温5℃以下では不可。雨や強風時は延期必須
• 工期計画
  部分補修なら2〜3日、全面塗装は最低でも2週間を見込む
• 入居者への告知
  塗装期間中は臭気・騒音が発生するため、事前に文書配布や掲示板で周知する

入居者トラブルを避けるためにも、工程表と告知文はセットで準備しましょう。

はしご・足場作業の安全管理

高所作業は安全第一で臨むことが必須です。

• はしご使用
  角度は75度前後、転倒防止の固定を行う
• 足場設置
  2階以上の作業では必須。無理に脚立で済ませるのは墜落リスク大
• 保護具着用
  ヘルメット・安全帯・手袋・防塵マスクを必ず装着
• 周囲養生
  塗料飛散を防ぐだけでなく、歩行者や駐車車両への安全対策としても重要

労働安全衛生法でも、2m以上の高所作業では足場設置が義務化されています。DIYであっても法律の安全基準を意識しましょう。

（参考：e-Gov法令検索「労働安全衛生法」）

塗料選びのポイント（耐久性・コストパフォーマンス）

塗料選びを誤ると、数年で再施工が必要になります。以下のポイントを押さえつつ、最適な塗料を選択しましょう。

種類	耐用年数	特徴	DIY適性
アクリル	3〜8年	安価・塗りやすいが劣化早い	△
ウレタン	5〜10年	弾性あり・コスト中程度	○
シリコン	7〜15年	耐久性高くコスパ良い	◎
フッ素	12〜20年	最高耐久・高額	△（一般住宅では過剰）

アパートのDIY補修にはシリコン塗料が最もバランスが良いです。部分補修でも全体の見栄えが整いやすく、賃貸経営のコストパフォーマンスを高めます。

プロに任せるべきケースと業者選びのコツ

外壁塗装はDIYで可能な範囲もありますが、安全性や長期的な資産価値維持を考えるとプロに依頼すべきケースが多いのが現実です。

特にアパート経営では入居者満足度や修繕計画に直結するため、業者の選び方も重要です。

ここでは大家がプロに任せるべき具体的な場面と、業者選びのチェックポイントを解説します。

大規模修繕が必要な場合

外壁全面の塗装や大規模修繕は、必ずプロに依頼すべきです。

以下に理由をまとめました。

✅ 足場設置が必須であり、安全確保は素人には困難である
✅ 100㎡を超える塗装面積は、DIYでは工期・品質が維持できない
✅ プロ施工は保証（5〜10年）がつき、将来的な修繕コストを抑えられる

特に塗装する範囲が広ければ広いほど、準備と作業に手間がかかります。外壁塗装は下塗り・中塗り・上塗りというように複数回に分けて作業しなければならないため、プロに任せておく方が安全で効率的です。

長期的な修繕計画を立てるには？

長期修繕計画を立てるには、専門業者の診断が不可欠です。

• 劣化診断
  赤外線カメラや打診検査で劣化箇所を特定
  ※専門の機器などが必要になる
• 修繕サイクル
  一般的に外壁塗装は12〜15年周期が目安
  ※ただしアパートの状況によって調整できる場合もある（プロの判断）

なお、アパートの外観や品質は、入居率や売却価格に直結するため、計画的修繕が欠かせません。オーナーが独自に「○○のときに塗装しよう」と考えても、計画通りに進まないケースがあるので、不安ならプロに相談しておく方が安心です。

地元業者に相談するメリット

アパートの外壁塗装についてプロに相談したいなら、まずは地元業者に診断や見積もりを依頼するのがおすすめです。

以下に、地元業者に依頼するメリットをまとめました。

• 地域の施工単価を把握しているため、過剰請求を避けやすい
• 急な補修やクレーム対応もスピード感あり
• 施工後の不具合対応を地元なら依頼しやすい

特に賃貸アパート経営では、長期的な付き合いができる業者選びが安心です。無料診断や相見積もりを積極的に活用しましょう。

劣化診断についてよくある質問【FAQ】

大規模修繕のよくあるトラブル一覧！アパート・マンション工事で受けるクレームや失敗を回避する方法とは？【2025年最新】

まとめ｜外壁塗装DIYで費用削減、でも資産価値を守るならプロ活用も検討を

アパート外壁塗装は、部分補修や低コスト改善ならDIYでも十分可能です。特に大家が自ら手を動かせば修繕費を数十万円単位で抑えることもでき、短期的な空室対策や外観改善に効果を発揮します。

しかし、全面塗装・高所作業・長期的な資産価値維持を考えると、プロ施工のほうが結果的に費用対効果が高いケースも多いです。プロに依頼することで保証や安全対策が得られ、入居者満足度の向上にもつながります。

結論としては「DIY＋プロ活用のハイブリッド戦略」が最も合理的です。

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