コラム
【2025年版】大規模修繕をしないとどうなる？アパート・マンション別に放置リスク・費用倍増の実例と点検周期を解説
「大規模修繕は本当に必要なの？」
「やらないとどうなるの？」
これは多くのマンション管理組合やアパートオーナーが抱える共通の疑問です。
結論から言えば、大規模修繕を「しない」ことは法的に禁止されてはいません。しかし、放置を続けると建物の劣化が加速し、資産価値の下落・事故リスク・入居者離れといった「目に見えない損失」が確実に積み重なります。
そこでこの記事では、「大規模修繕をしないとどうなるか」を中心に、アパートとマンションそれぞれの放置リスク、判断基準まで徹底解説します。
放置した場合のリスクや事例も紹介しているので、今後の動きを判断する参考にしてみてください。
そもそも「大規模修繕」とは？【マンションとアパートで目的が違う】
大規模修繕とは、建物の老朽化や劣化を防ぐために、外壁・防水・配管などをまとめて補修・改修する工事のことを指します。
ただし、「マンション」と「アパート」では、修繕を行う目的や判断基準がまったく異なります。それぞれの特性を理解することで、修繕の必要性をより現実的に判断できます。
マンションの大規模修繕は「共用部を守る全体修繕」
マンションの大規模修繕とは、住民全体で共有する部分（共用部）をまとめて修繕する工事です。具体的には、次のような工事などが含まれます。
- 外壁塗装
- 屋上防水
- 廊下や階段の補修
- 配管の更新
つまり、建物の安全性と資産価値を維持することが目的です。外壁や防水の劣化を放置すると、鉄筋腐食や漏水、タイル剥落といった危険を招きます。
また、マンションは1棟を多数の区分所有者が共有しており、劣化が進むと一部所有者だけでなく全員の生活や資産に影響します。そのため、管理組合による合意形成のもと、長期修繕計画にもとづいて工事を実施しなければならないのです。
アパートの大規模修繕は「オーナーが資産維持・入居率確保のために行う工事」
アパートの大規模修繕はオーナー自身の判断で行う“収益維持のための投資”です。
アパートの場合、マンションのように管理組合などがなく、オーナー自身が修繕を判断しなければなりません。
しかし、法的義務がなくても、民法606条では賃貸人（オーナー）に「建物を使用収益に耐える状態に保つ義務」があります。修繕を怠ると、入居者から損害賠償を請求されるケースもあります。（出典：e-Gov法令検索｜民法）
そのなかでも特に、木造・鉄骨造のアパートは経年劣化が早く、外壁塗装や屋根防水を怠ると雨漏り・腐食が進行し、家賃下落や空室率上昇に直結します。
「修繕をしない」ことで節約したつもりが、家賃下落・空室増加による収益悪化で結果的に損をするケースが多いため、定期的な診断と計画修繕こそが、最小コストで資産を守る最善策だと覚えておきましょう。
また、アパート大規模修繕の概要を詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
大規模修繕の周期・タイミングの目安【国交省推奨12年】
国土交通省が定める「長期修繕計画作成ガイドライン」によると、大規模修繕前に実施する点検・調査・診断の頻度はおおむね12年周期とされています。（出典：国土交通省｜長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定））
ただし、12年も待っている間にマンションやアパートに大きな損傷ができてしまうかもしれません。そこで目安にしたいのが建築基準法です。
建築基準法の12条点検における点検周期は、建築物の敷地及び構造は3年以内ごとと記載されています。そのため、定期点検については3年に1回ペースを目安に実施するのがおすすめです。（出典：日本耐震診断協会より）
また、同じく国土交通省が実施した「マンション大規模修繕工事に関する実態調査」によると、全国のマンションの平均として大規模修繕工事の頻度を12～15年周期で実施していることがわかっています。（出典：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査）
これは、マンション・アパートを問わずどちらにも共通する目安です。あくまで平均的な周期の目安ですが、ひとつの指標として頭に入れてくのが良いでしょう。
より詳しく大規模修繕の頻度を知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
大規模修繕をしないとどうなる？放置で起こる5つのリスク
大規模修繕を先送りしたり、まったく実施しないまま放置すると、建物の安全性・快適性・資産価値が一気に下落します。
特に、アパート経営や分譲マンションでは、「目に見えない劣化」が最も危険です。外壁のひび割れや雨漏り、防水劣化は、初期段階では小さなサインでも、放置すれば修繕費が数倍に跳ね上がる可能性があります。
以下では、大規模修繕をしないことで実際に起こる5つの重大リスクを解説します。
【リスク1】外壁のひび割れ・剥落による事故リスク
建物の外壁に発生する「ひび割れ（クラック）」は、最初は0.3mm以下でも放置すると内部まで浸水し、剥落事故や落下トラブルに発展します。
外壁を放置した場合に起こりうることを、以下に整理しました。
- 剥落事故による通行人・車両への損害賠償リスク
- 落下防止ネット設置などの緊急対応費（100〜200万円／棟）
- 住民・入居者からの安全クレームや信頼低下
特にアパートオーナーの場合、「管理責任を果たしていない」とみなされると損害賠償請求の対象にもなります（民法717条）。
【マーク｜担当者コメント】
外壁剥落事故は“老朽化”ではなく“放置”が原因です。定期的な赤外線診断を行うだけで、事故の9割は未然に防げます。
【リスク2】雨漏り・鉄筋腐食で建物強度が低下
大規模修繕を怠ると、防水層の劣化→雨漏り→鉄筋腐食という連鎖が始まります。
特に、RC（鉄筋コンクリート）造では、内部の鉄筋が錆びると膨張し、コンクリートの剥落・ひび割れ拡大・耐震性低下に直結します。以下にリスク増大のイメージをまとめました。
- 防水層の劣化で雨水が侵入
- 鉄筋が錆びて膨張（体積が約2倍に）
- コンクリートが割れ、内部に酸素・水分がさらに浸透
- 構造劣化が進み、修繕費が倍増
特に、屋上防水やバルコニー防水を20年以上放置すると、修繕費が3〜5倍に膨れ上がるケースも報告されています。
【リスク3】防水・排水設備の劣化で入居者トラブル発生
防水や排水設備の劣化は、見えないところで入居者トラブルを引き起こす原因になります。
たとえば、ベランダの排水溝が詰まると、雨水が逆流して下階の天井や壁に漏水し、家財損害・クレーム・退去につながります。ほかにも、次のようなトラブルに発展するかもしれません。
- 天井シミ・壁紙のカビによる退去率上昇（年間＋15％）
- 水漏れによる保険請求・原状回復トラブル
- 「対応が遅い」といった口コミ低評価 → 新規入居が減少
5年ごとの防水点検・排水清掃を習慣化することで、入居者満足度と収益性を同時に守りやすくなります。
よくあるトラブルを詳しくチェックしたい方は、こちらの記事もおすすめです。
【リスク4】外観劣化で空室・家賃下落・利回り悪化
大規模修繕を行わないと、まず目立つのが「見た目の古さ」です。
外壁の汚れ・塗装剥がれ・サビは、内装よりも先に入居検討者の印象を悪化させ、空室率上昇と家賃下落を招く最大要因となります。
特に賃貸アパートでは、「築古 × 未修繕」＝利回り低下の加速装置です。入居者は築年数よりも「管理状態」を重視するため、外観の劣化は経営リスクに直結します。
【リスク5】修繕費が後回しになるほど膨れ上がる（将来コストを比較）
修繕を後回しにすると、劣化が指数関数的に進行し、結果的に費用が倍増します。
特に外壁や防水工事は「劣化初期で直せば部分補修」で済むのに、放置すると「全面改修＋下地補強」が必要になります。参考として以下に、修繕タイミング別のコスト比較表をまとめました。
| 修繕タイミング | 工事内容 | 1戸あたり費用 | コメント |
|---|---|---|---|
| 築12年 （適正周期） | 外壁塗装・シーリング更新 | 約100万円 | 予防修繕レベル |
| 築20年 （遅延修繕） | 外壁補修・下地補強・再防水 | 約180万円 | 躯体劣化含む |
| 築30年 （放置） | 外壁再構築・鉄筋補修・雨漏り対応 | 約250万円 | ほぼ再施工レベル |
大規模修繕は「支出」ではなく「資産を守る投資」です。修繕の先延ばしは“見えない借金”と同じですので、まずは所有する物件を修繕すべきなのか、プロに相談することからスタートしましょう。
アパートとマンションでは“修繕義務”と判断基準が違う
大規模修繕はどの建物にも必要ですが、「誰が判断して、どこまで責任を負うか」はアパートとマンションで大きく異なります。
マンションでは住民全体の「合意形成」が必要ですが、アパートではオーナーの判断次第。この違いを正しく理解しないまま放置すると、法的リスクや経営損失を招くことがあります。
マンションは管理組合が決議、アパートは大家判断で実施
マンションとアパートでは、「修繕の意思決定者」が異なります。
| 項目 | マンション | アパート |
|---|---|---|
| 修繕決定者 | 管理組合（住民投票） | オーナー（個人判断） |
| 費用負担 | 修繕積立金 | 自己資金／経費計上 |
| 義務の根拠 | 区分所有法・管理規約 | 民法・賃貸借契約 |
| トラブルの方向性 | 合意形成の難航 | オーナー責任の集中 |
まずマンションは区分所有法にもとづき、各住戸の所有者（区分所有者）が管理組合を構成します。そのため、大規模修繕を実施するには、総会での決議（多数決）が必要です。
しかし「必要と分かっていても、意見が割れて進まない」ケースがしばしば起こります。
一方、アパートでは所有者＝管理者＝意思決定者となります。つまりオーナー本人が大規模修繕が必要かを決定しなければなりません。
その代わり、判断を誤ると入居者からの損害賠償・退去といった経営リスクがすべてオーナーに返ってくるため、まずはプロに相談したほうがおすすめです。
アパートの場合、義務はないが「賃貸経営上の責任」が発生
アパートオーナーには、法律上「修繕義務」は明文化されていません。
しかし民法606条（賃貸人の修繕義務）では、「賃貸人は賃貸物を使用・収益に適するよう維持する義務」が定められています。
つまり、外壁や屋根、排水設備などが劣化して入居者の生活に支障をきたした場合、
「修繕を怠った」として損害賠償や契約解除の対象になる可能性があるため、実質的に避けられない工事だと覚えておきましょう。
（出典：e-Gov法令検索｜民法）
【マーク｜担当者コメント】
“修繕義務はない”ではなく、“修繕しないと損をする”と考えるべきです。大規模修繕は費用ではなく、“経営リスクを防ぐ投資”です。
大規模修繕を“しない”前に考えるべき判断ポイント
大規模修繕を行うかどうかは、「今すぐ実施すべきか」「先延ばしできるか」「別の選択肢があるか」を冷静に見極めることが大切です。やみくもに実施するとコスト過多になりますが、逆に放置すれば資産価値が急落します。
ここでは、アパート・マンションを問わず修繕を“しない”前に必ず確認すべき4つの判断軸を解説します。
費用を抑える3つの代替策（部分修繕／優先順位修繕／延命メンテ）
大規模修繕の見積もりが高額で悩んでいる場合、すべての工事を一度に行う必要はありません。費用を抑えつつ建物の寿命を延ばすための“3つの代替策”があります。
| 代替策 | 平均コスト削減 | 効果持続期間 | 主な対象箇所 |
|---|---|---|---|
| 部分修繕 | 約30〜50％ | 3〜5年 | 外壁・鉄部 |
| 優先順位修繕 | 約20〜30％ | 5〜8年 | 防水・塗装 |
| 延命メンテ | 約10〜20％ | 5〜10年 | 防水層・屋根 |
①部分修繕（局所補修）
- 劣化箇所だけをピンポイントで修繕
- 例：バルコニー防水のみ・鉄部塗装のみ
- 短期的コスト：全体修繕の30〜50％で済む
②優先順位修繕
- 安全・防水・外観の順に優先順位をつけて分割施工
- 例：外壁補修→屋上防水→共用部塗装の3段階
- 中期的コスト：支出を分散でき、資金繰りが安定
③延命メンテナンス
- 劣化を止める予防施工（シーリング・コーティング・定期洗浄）
- 国交省の資料によると、防水コート再塗布で建物寿命を＋5〜8年延長可能
【マーク｜担当者コメント】
修繕は“全部やる”か“何もしない”かではなく、“今守るべき部分だけ守る”発想が重要です。
築年数・構造別の判断基準（木造・鉄骨・RCでの違い）
建物の構造によって、修繕の“最適なタイミング”は異なります。以下は、構造別の劣化スピードと修繕判断の目安です。
| 構造 | 劣化スピード | 修繕周期の目安 | 主な注意点 |
|---|---|---|---|
| 木造 | 早い（湿気・腐食に弱い） | 8〜10年 | 屋根・外壁の防水維持が最優先 |
| 鉄骨造（S造） | 中程度（錆びに注意） | 10〜12年 | 鉄部塗装・防錆処理を定期化 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 遅い（耐久性が高い） | 12〜15年 | 外壁・防水層の劣化チェック必須 |
特に木造アパートでは、雨水の侵入→構造材腐食→耐震性低下が早いため、10年を超えると一度は診断を受けるべきです。RC造マンションでは、12〜15年で外壁塗装や防水再施工を行うと、トータルコストを20〜30％削減できる傾向にあります。
修繕積立金・修繕計画を見直すタイミング
修繕をしない判断を下す前に、資金計画が現実的かをチェックすることが重要です。
国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」では、5年ごとの見直しを推奨しています。
以下にチェックポイントを整理しました。
- 積立金残高は、建物延床面積×2,000円以上／年あるか？
- 直近の修繕履歴が10年以上前ではないか？
- 見積もりが1社のみではないか？（相見積もり必須）
修繕を怠った結果どうなった？実際のトラブル事例
「うちはまだ大丈夫」
「次の入居が決まってから考えよう」
そんな判断をした結果、取り返しのつかない損失に発展したケースは少なくありません。
ここでは、実際にあったアパート・マンションの修繕放置トラブルを3つ紹介します。
いずれも「やらなかったことで損をした」典型的な例であり、早期対応の重要性を実感できる内容です。
外壁落下事故で損害賠償に発展したケース（神奈川県・築35年RC）
大規模修繕をしていない築35年RCマンション。外壁タイルの一部が剥がれ、通行人に落下し軽傷を負わせる事故が発生しました。
管理組合は大規模修繕を「先送り」しており、落下の1年前に点検業者から“早急な補修が必要”と指摘されていたにもかかわらず、費用面を理由に見送っていました。
- 被害者への損害賠償：約480万円
- 緊急外壁補修費用：約220万円
- 管理組合の信頼失墜 → 管理会社変更に発展
実際、「建物事故予防ナレッジベース」でも多くの外壁落下事故が掲載されています。（出典：国土技術政策総合研究所｜建物事故予防ナレッジベース）
アパート空室率40％に上昇した老朽化事例（木造築30年）
神奈川県横浜市の木造アパート（築30年）。オーナーが「まだ住めるから」と外壁塗装・屋根防水を15年間行わずに放置。
その結果、外壁の汚れ・雨染み・シーリング劣化により、見た目が古びた印象となり、新規入居率が激減。一時期は入居率が60%まで低下し、家賃を下げなければ人が来ない状況が続きました。
対して、アパートの大規模修繕を実施してからは次のように変化しています。
| 指標 | 修繕前 | 修繕後 （外壁再塗装＋屋根防水） |
|---|---|---|
| 入居率 | 60％ | 95％ |
| 平均家賃 | 5.2万円 | 5.8万円 |
| 表面利回り | 5.8％ | 7.1％ |
このように、修繕費100万円を惜しんで数百万円の機会損失を出すケースは少なくありません。特にアパートオーナーは、家賃収入を守る＝建物を守るという意識が重要です。
大規模修繕の費用相場と助成金【アパート・マンション別】
マンションの費用目安（戸あたり100〜150万円）
一般的な分譲マンションでは、外壁・防水・給排水などを含め戸あたり100〜150万円前後が相場です。規模や立地、工法によって変動します。
アパートの費用目安（延床1㎡あたり8,000〜12,000円）
木造アパートでは、延床1㎡あたり8,000〜12,000円が目安。小規模でも足場や共通仮設費が発生するため、建物全体で300〜600万円程度かかるケースもあります。
さらに詳しく費用感を知りたい方は、以下の記事がおすすめです。費用シミュレーションも掲載しています。
費用を抑えるコツ（相見積・長期計画・設計監理方式）
- 相見積もりで工事費を比較
- 長期修繕計画を立てて優先順位を整理
- 設計監理方式で中立の専門家が監修し、無駄なコストを防ぐ
活用できる補助金・助成金（自治体別リスト付き）
自治体によっては外壁改修・耐震・省エネ改修補助金を利用可能です。
- 東京都：耐震改修補助（最大150万円）
- 横浜市：省エネ改修助成（最大200万円）
- 大阪府：賃貸住宅改修助成（上限100万円）
上記のなかでも神奈川県で使える補助金を詳しく知りたい方は、以下の記事がおすすめです。
工事の流れと期間の目安
①診断・調査→②計画立案→③業者選定→④着工→⑤引渡し
劣化診断から設計・見積・契約・施工・完了検査までが一般的な流れです。各工程で写真・記録の共有が重要です。
詳しい流れを知りたい方は、以下の記事をチェックしてみてください。
アパートは3〜4ヵ月、マンションは6〜12ヵ月が目安
規模により工期は異なりますが、アパートは短期集中型、マンションは長期分割型で進行するのが一般的です。
居住者・入居者への説明とトラブル回避のポイント
工事前に掲示・チラシ・説明会で周知。騒音・足場・駐車制限などの生活影響を事前告知することが信頼維持の鍵です。
よくある質問（FAQ）
大規模修繕は義務ですか？
法的義務はありませんが、建物の維持管理は民法上の責任とされています。放置して劣化・損害が生じた場合、損害賠償の対象になることがあります。
外壁を30年放置するとどうなりますか？
外壁の防水層が劣化し、鉄筋腐食・コンクリート剥落・雨漏りが進行。安全性が低下し、結果的に修繕費が2倍以上に膨らむケースもあります。
アパートオーナーが修繕を拒否したらどうなる？
放置すると入居者から契約解除・家賃減額・損害賠償請求を受ける可能性があります。経営上の信頼を失い、空室リスク増加にもつながります。
賃貸人が修繕しないのは違法？
民法606条で賃貸人には「使用収益に必要な修繕義務」があります。放置すると違法と判断され、損害賠償や契約解除の対象になる場合があります。
まとめ｜大規模修繕は「やらない」ではなく「計画的に備える」が正解
大規模修繕は後回しにするほど費用とリスクが増します。
アパート・マンション問わず、12年周期を目安に計画的な点検と資金準備を進めることが、建物の価値と収益を守る最善策です。
監修・執筆
この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・機関の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。
