「外壁のタイルが浮いてきている気がする…」
「共用廊下のタイルが割れているけど、このままにして大丈夫？」
「費用はいくらかかる？工事業者はどうやって選ぶべき？」

アパートやマンションを管理していると、こうした不安を感じる場面が少なくありません。タイルは丈夫な建材ですが、10年、20年と年月が経つと接着部分や下地が劣化し、思わぬトラブルを招くことがあります。

特にアパートの場合は入居者や通行人の安全に直結するため、オーナーや管理組合にとって見逃せないポイントです。

そこでこの記事では、「なぜタイルの張り替えが必要になるのか」から、「工事費用の目安」「DIYとの違い」「業者の選び方」まで、実際に判断に役立つ情報をわかりやすく解説します。

【この記事でわかること】
✅ アパートのタイル貼り替えは必要？
✅ タイルが劣化しやすい箇所は？
✅ タイル貼り替え工事の費用目安は？
✅ 業者依頼 vs DIYはどっちがいい？
✅ タイル貼り替え工事の流れ
✅ タイル貼り替え業者の選び方

監修・執筆｜この記事は株式会社マークの編集チームにて作成しております。なお掲載している国・研究機関等の情報は最新情報にもとづき適切に編集を実施しています。

【放置は危険？】アパートでタイル張り替えが必要になる理由

タイルは「半永久的に使える」と思われがちですが、実際には紫外線・雨風・地震・温度差などで少しずつダメージが蓄積します。見た目は変わらなくても、内部では接着剤やモルタルが劣化しているケースも多く、そのまま放置すると安全性に大きな影響を及ぼします。

つまり、タイル張り替えは「見た目を直す工事」ではなく、安全性と資産価値を守るために必要なメンテナンスなのです。

ここでは、アパートのタイルに起きやすい劣化の症状や放置するリスクについて解説します。

【マーク｜担当者コメント】
タイルの浮きやひび割れを放置すると、見た目以上に構造内部の劣化が進むケースがあります。実際に、外壁タイルの剥落事故は国土交通省の調査でも毎年報告されています。早めの点検・補修が結果的にコストを抑える一番の方法です。

外壁タイルの劣化症状（浮き・ひび割れ・欠損）

「まだ見た目はきれいだから大丈夫」と思っていても、実は下地から劣化が始まっていることもあります。外壁タイルでよく見られる症状は次の通りです。

• 浮き
  叩くと「コンコン」と空洞音がする。
  接着が弱まり、落下寸前のサイン。
• ひび割れ
  小さな亀裂から雨水が入り発生する。
  内部の鉄筋を錆びさせることもある。
• 欠損
  タイルが割れて剥がれる。
  最悪の場合は歩行者に落下する危険がある。

国土交通省は「定期報告制度」のなかで、定期的に建物の全面打診調査を行うべきとしています。つまり「見た目がきれいでも調査は必須」ということです。

（出典：国土交通省「建築基準法に基づく定期報告制度について」）

外壁の剥がれリスクについては、アパート外壁の剥がれ対応記事でも詳しく解説しています。

放置によるリスク（落下事故・雨漏り・資産価値低下）

タイルの不具合を放置すると、次のようなリスクがあります。

リスク	内容	具体的な影響
落下事故	剥がれたタイルが通行人や入居者に当たる危険がある	人身事故や損害賠償に発展するケースも
雨漏り	ひび割れ部分から雨水が侵入し、内部の鉄筋やコンクリートを傷める	構造部の劣化 → 大規模修繕や耐久性低下につながる
資産価値の低下	外観の老朽化で建物の印象が悪化	入居希望者が減り、空室リスクや家賃下落につながる

実際に、国土交通省や国総研の調査では「外壁タイルの剥落事故」は全国で毎年報告されており、小さなひび割れが大規模修繕に発展するケースも多いのです。

（出典1：国総研「建物事故予防ナレッジベース」）
（出典2：国土交通省「外壁タイル等落下物対策の推進について（平成2年）」）

【建物事故予防ナレッジベースからわかるタイル落下事故事例】
（1）6階建て共同住宅
屋上パラペット部分の外壁タイルが
幅5m×高さ0.9mにわたり落下（人的被害なし）。
（2）集合住宅の外壁
高さ約4mから長さ約20mにわたって道路へ崩落し、
歩行者1名が軽傷を負った。
（3）マンション11階
外壁タイル（約40cm×40cm）が走行中の車に落下し、
窓ガラスを破損、運転者と同乗者が負傷（軽傷）。

アパート特有のタイルが劣化しやすい箇所（角部・共用廊下・階段まわり）

アパートやマンションの外壁・共用部タイルは、部位によって劣化のスピードが異なります。

特に角部や廊下、階段まわりは、日常的に負荷や環境の影響を受けやすく、他の場所よりも早く損傷が進む傾向があります。

オーナーや管理組合の方は、現状のアパートに問題が起きていないか、以下にまとめた箇所を自分の目でチェックしてみてください。

【角部】
建物の揺れや温度差による伸縮の影響が出やすく、タイルにひび割れや浮きが生じやすい。

【共用廊下】
入居者の出入りが多く、振動・荷重・衝撃を受けやすい。加えて雨風が吹き込みやすい場所では、浸水による劣化も進みやすい。

【階段まわり】
人の通行が集中し、踏圧や摩擦によってタイル表面の剥がれや欠けが目立ちやすい。

たとえば、角部のタイルに細かなひびが入り、雨水が侵入して冬場に凍結→剥落につながったケースもあります。また、廊下のタイル目地が劣化し、そこから水が染み込み浮き上がってくる場合もあるため、早めの修繕が必要です。

さらには、階段の踏面タイルが欠け、入居者がつまずいてケガをしそうになったトラブル報告も…。

トラブルを避けるために、まずはアパート全体に異常が起きていないかチェックしてみてはいかがでしょうか。

アパートのタイル張り替え工事の費用相場

タイル張り替え工事は部位や規模によって大きく費用が変わります。

アパートの外壁全体を対象にする場合と、共用部や浴室など部分的に補修する場合では、㎡単価や工事総額に差が出るのが一般的です。

ここでは大規模修繕時の外壁タイル、日常管理で多い共用部や浴室の修繕に分けて相場を解説します。

修繕全体のタイミングを知りたい方は、神奈川県の大規模修繕ガイドをご確認ください。

外壁タイルの張り替え費用【㎡単価・大規模修繕時の総額目安】

アパートの外壁タイルを張り替える場合、1㎡あたり1.2〜2.0万円が目安です。大規模修繕で足場を組む場合は、総額が数百万円〜数千万円になるケースもあります。

工事内容	㎡単価の目安	総額の目安 （30戸規模アパート）
外壁全面張り替え	12,000〜20,000円	1,200万〜2,000万円
部分補修 （100㎡程度）	15,000円前後	150万前後

外壁全体の張り替えには、次の費用が含まれるため、部分補修よりコストが高額になります。

• タイル撤去費
• 下地補修費
• 新規タイル施工費
• 足場費用

費用を抑えたいなら、足場の設置・撤去を1回で終わらせるように、タイル貼り替えだけでなく外壁塗装やひび割れ補修などもまとめて依頼するのがお得です。

【マーク｜担当者コメント】
費用は㎡単価だけでは判断できず、足場代や下地補修費用で全体の2〜3割が変動することも珍しくありません。過去の事例では、外壁全面工事で見積もりと実際の費用が100万円以上ずれるケースもありました。複数業者から見積もりを取り、条件を比較することが大切です。

共用部（玄関アプローチ・廊下・階段）の張り替え費用

共用部のタイル張り替えは、1㎡あたり8,000〜15,000円が相場です。面積が限られるため外壁ほど高額になりませんが、人の出入りが多く劣化が進みやすいため、優先度は高い工事です。

部位	㎡単価の目安	総額の目安
玄関アプローチ	8,000〜12,000円	20〜50万円
廊下	10,000〜15,000円	50〜150万円
階段	12,000〜15,000円	30〜100万円

共用部は入居者が日常的に利用するため、ひび割れや欠けを放置すると転倒事故やクレームの原因になります。

見た目の美観だけでなく、安全性を維持するために早めの補修工事が重要です。

浴室・水まわりタイルの修繕費用（入居者対応ケース）

入居者から依頼の多い浴室や水回りのタイル補修は、1㎡あたり1万〜2万円程度が目安です。部分補修の場合は数万円〜10万円前後で収まるケースもあります。

• 浴室の床タイル10㎡を張り替え
  → 約10〜15万円
• キッチンや洗面所の壁タイル数枚交換
  → 数万円程度

特に、浴室は湿気による劣化が進みやすく、タイル目地のカビや浮き・剥がれが発生しやすい場所です。放置すると下地が腐食し、結果的に大規模工事が必要になる場合があります。

入居者からのクレームや修繕依頼は、小規模でも迅速に対応することが信頼維持につながります。

タイル工事業者への依頼とDIYの違い（集合住宅では業者依頼が基本）

アパートのタイル工事は、DIYよりも業者依頼が圧倒的に安全で確実です。以下に、DIYと業者依頼の違いを比較表にまとめました。

項目	DIYでの張り替え	業者に依頼
費用	数千円〜数万円（材料費＋道具代）	㎡単価8,000〜20,000円（部位・規模により変動）
対応範囲	室内の一部（浴室・キッチンの数枚程度）	外壁・共用部・大規模修繕など広範囲
安全性	高所作業は不可・転落や剥落の危険あり	有資格者が足場・安全管理を徹底
品質	下地処理が難しく、仕上がりにムラが出やすい	下地補修〜仕上げまで専門技術で施工
保証	なし	工事保証・アフター対応あり
法令対応	基本的に対象外	建築基準法や定期報告制度に準拠

• 外壁タイル工事は高所作業・足場設置が伴うため、資格や安全管理が必須。
• 国土交通省の指針でも、10年ごとの全面打診調査は専門業者が行うことが推奨されている。
• 保証・アフターサポートがある業者依頼と違い、DIYは不具合が再発しても自己責任。

一見すると「自分でもできそう」と思われがちですが、DIYが向くのはごく小規模な補修に限られます。高所作業やタイルの剝がれが起きないようにするためには、専門業者に任せるのが基本です。

小規模な室内タイルの補修ならDIYでも可能ですが、アパートの外壁や共用部のタイル張り替えは、安全性・品質・法令順守の観点から専門業者依頼が必須です。

「DIYと業者依頼、どちらが良いか迷っている」という方は、まずは無料見積もりを取って比較するのがおすすめです。業者の提案内容を知ることで、DIYの限界やリスクも明確になります。

外壁タイル以外にも、屋上防水のDIYと業者依頼の違いも参考になります。

タイル張り替え工事の流れ（アパート修繕の場合）

アパートのタイル張り替え工事は、劣化診断から施工、居住者対応まで一連の流れがあります。

初めて工事を検討するオーナーや管理組合にとって、「どのくらい期間がかかるのか」「住人への影響はどうなるのか」は大きな関心事ですよね。

ここでは一般的な工事の流れを解説します。

劣化診断（打診調査・赤外線診断など）

まず最初に行うのは、タイルの状態を正確に把握するための劣化診断です。以下に工事業者が実施する劣化診断の方法をまとめました。

• 打診調査
  ハンマーでタイルを軽く叩き、浮きがあると空洞音がする。
• 赤外線調査
  外壁に温度差がある部分をサーモグラフィーで確認し、浮きを可視化。
• 目視調査
  ひび割れや欠損を直接チェック。

劣化診断の結果をもとに、「部分補修で済むのか」「全面的な張り替えが必要か」を判断します。

点検だけでも対応可能な業者も多いため、無料診断を依頼して劣化の度合いを把握しておくと安心です。

詳しい診断方法や国交省の指針は、大規模修繕の劣化診断ガイドをご覧ください。

工事手順（既存タイル撤去〜下地処理〜新規タイル貼り）

劣化診断を終え、実際にタイル張り替え工事を行う場合には、撤去→下地処理→新規タイル貼り→仕上げという流れで作業が進みます。

• 既存タイル撤去
  劣化部分を取り除く。
• 下地処理
  モルタルや接着剤を補修し、平滑に整える。
• 新規タイル貼り
  周囲と色・柄を合わせながら施工。
• 仕上げ・清掃
  目地材を充填し、全体を洗浄。

外壁や共用部タイルは、単に新しいタイルを貼るだけでなく、下地補修が最も重要な工程です。下地を整えなければ再び浮きや剥がれが発生します。

専門業者が施工すれば、見た目も自然に馴染み、耐久性も確保できます。

「外壁の一部だけ直したい」「共用部をきれいにしたい」といったニーズも、部分施工で相談可能です。

工事期間の目安と居住者への対応（掲示・説明・安全確保）

工事期間は部分補修なら数日、外壁全面張り替えなら数週間〜数か月が目安です。

【工事期間の目安】

• 共用部の補修：3〜7日程度
• 外壁全面工事：30〜90日程度

【居住者への対応】

• 工事前に掲示板や文書で周知
• 工事中は防護ネット・落下防止対策を徹底
• 作業時間を日中に設定し、騒音への配慮を行う

工事はタイルの面積だけでなく、足場設置・下地補修・天候条件によっても左右されます。また、アパートの場合は居住者対応が欠かせません。

オーナーや管理組合は、工事期間のスケジュールと住人への影響を事前に説明することが重要です。

アパートのタイル張り替えは業者選びが重要

タイル張り替え工事は、仕上がりや安全性だけでなく、入居者対応や工事保証まで含めた信頼性が重要です。

同じ工事でも業者によって施工の質・費用・アフターフォローが大きく異なるため、慎重に選ぶ必要があります。

「どの業者に頼めばよいかわからない」という方は、まずは無料見積もりを複数社に依頼して比較するのがおすすめです。

業者選びの全体像については、アパート修繕はどこに依頼すべき？でも詳しく解説しています。

専門業者に依頼すべき理由（安全・品質・保証）

アパートの外壁や共用部のタイル張り替えは、必ず専門業者に依頼するべき工事です。

• 安全面
  外壁工事は高所作業を伴うのが基本。
  落下事故防止の足場設置や安全管理が必須。
• 品質面
  下地処理や防水工事を含めて
  施工できるかで耐久性が変わる。
• 保証面
  工事保証やアフター点検がある業者なら、
  剥離や不具合が再発しても安心。

国土交通省の報告によれば、外壁タイルの剥落事故は毎年報告されており、資格や経験のない施工はリスクが高いとされています。

費用の安さだけで選ぶのではなく、「安全管理」「品質保証」「施工実績」を重視して業者を選びましょう。

【マーク｜担当者コメント】
タイル工事は仕上がりだけでなく、下地処理や接着材の品質管理も重要です。実際に、経験の浅い業者による施工で数年以内に再剥離が発生した事例も見ています。長期保証や大規模修繕の実績がある業者を選ぶことで、入居者の安心と資産価値を守れます。

無料見積もりの比較ポイント（㎡単価・足場費用・工期）

見積もりを比較する際は、金額だけでなく内訳や工期も必ず確認しましょう。

なぜなら、最初の見積もりで「㎡単価が安い」ように提示されていたとしても、契約後に足場費用や下地補修費が別途加算され、結果的に総額が高くなるケースもあるためです。

以下にチェックリストをまとめました。

項目	内容・目安
㎡単価	外壁タイル張り替えの基本料金：12,000〜20,000円/㎡
足場費用	工事全体費用の2〜3割を占めるため要確認
下地補修費	浮き・欠損の程度によって大きく変動
工期	外壁全面：2〜3か月 部分補修：1〜2週間

複数の業者で見積もりを比較すれば、不明瞭な費用や不要な追加工事を避けられます。

アパートの大規模修繕とセットで依頼するメリット（足場共用でコスト削減）

タイル張り替えは、大規模修繕と同時に実施するとコストを大幅に削減できます。

なぜなら、外壁塗装・防水工事と同時に行えば、足場を共用できるため、足場代が二重にかからないからです。

【マークの外壁塗装事例｜Aさんのアパート】
Aさんの場合、築25年・外壁タイル約120㎡のアパートで部分補修を単体依頼しました。タイル補修自体は約150万円で済むはずが、足場設置・撤去に追加で60万円（総費用の約3割）かかり、合計210万円に。工期も約2週間かかり、居住者対応の手間も増えました。

一方でBさんは、築30年・外壁タイル全面約300㎡の物件で大規模修繕と同時にタイル補修を実施。塗装・防水と同じ足場を共用したため、足場費用を約120万円（通常より40％削減）に抑えられました。工期も約2か月でまとめられ、居住者説明も一度で済み、コストと住環境の両面でメリットが出ました。

工事費用を無駄にしたくないなら、できる限りセットで修繕をするのがおすすめです。

「自分の物件はどのような修繕工事をやるべき？」とお悩みの方は、まずは無料相談や簡単見積もりで現状を確認してみましょう。L

アパートのタイル張り替えについてよくある質問【FAQ】

まとめ｜アパートのタイル張り替えは安全性と資産価値を守る工事

アパートの外壁や共用部のタイルは、見た目の美しさだけでなく、安全性・防水性・資産価値を守るために欠かせない要素です。浮きやひび割れを放置すれば、落下事故や雨漏り、さらには空室リスクの増大につながる可能性があります。

特にアパートの場合、大規模修繕と同時にタイル工事を行うことでコスト削減効果が大きく、長期的な維持管理にもプラスになります。DIYで対応できる範囲は限られているため、安心・確実な施工を求めるなら専門業者への依頼が基本です。